Is vastgoed heilige graal voor particuliere investeerders?

Als je de media een beetje volgt lijkt het alsof zakelijk vastgoed tegenwoordig steeds meer wordt gefinancierd via particulieren. Via crowdfunding, fintechs of fondsen groeien zowel vraag als aanbod explosief. Is de rol van de bank hierbij uitgespeeld? Wij vroegen het enkele experts uit de alternatieve financieringswereld.

Nieuwe regelgeving beperkt banken

Sinds de financiële crisis is er bij de bank veel veranderd. Twee belangrijke oorzaken kun je vinden in  Basel III en Basel IV. Deze regels zorgen ervoor dat banken niet zo makkelijk meer zakelijk vastgoed kunnen financieren.

Samengevat zorgen deze regels ervoor dat banken minder risico mogen lopen met hun vastgoedportefeuilles. Ze mogen bijvoorbeeld minder zelf lenen ten opzichte van hun eigen vermogen. Ze dienen dus buffers aan te houden en dat maakt het opeens veel minder interessant voor banken.

Met name panden die zakelijk gekocht worden om vervolgens weer door te verhuren, zowel aan particuliere als zakelijke huurders, zijn in trek. Alleen de woningmarkt groeit in ons land al naar bijna 20 miljoen mensen in 2060. ‘Er is dus de komende jaren een stabiel rendement te maken’, aldus vastgoedadviseur JLL. Die claimt in het FD dat buitenlandse investeerders het afgelopen jaar al voor 7 miljard euro aan Nederlandse woningen opkochten.

Al meer dan 100 miljoen via crowdfunding gefinancierd

Los van grote buitenlandse beleggers pakken ook alternatieve financierders het stokje maar al te graag op. Recent werd bekend dat er de afgelopen drie jaar via crowdfunding al voor meer dan 100 miljoen euro aan vastgoed was gefinancierd. In 2018 nam de financiering van bestaand commercieel vastgoed, veelal beleggingspanden die vervolgens worden verhuurd, een vlucht. Het aantal projecten verdubbelde en het gefinancierde bedrag verzesvoudigde.

Ook andere alternatieve financierders financieren steeds vaker zakelijk vastgoed. Afgelopen week tikte Mogelijk.nl, dat 1-op-1 financieren realiseert met individuele investeerders, ook al de mijlpaal van 100 miljoen aan. Daarnaast ontstaan er steeds meer fondsen die worden gefinancierd door particulieren. Voor hen biedt investeren in vastgoed een prima aanvulling op sparen en beleggen.

‘Er ontstaat steeds meer ruimte naast de bank’

Voor vermogende particulieren kan dit een uitkomst zijn. Het aangeboden rendement lijkt goed en met het vastgoed als onderpand lijkt het risico te overzien. Carlo van der Weg, directeur van Credion dat door het hele land financieringszoekende ondernemers begeleidt, geeft aan dat er inderdaad in toenemende mate naar particuliere investeerders wordt gekeken, al ziet hij het niet direct als alternatief voor de bank.

Volgens hem ontstaan er voldoende kansen voor alternatieve financierders zonder dat die de bank echt in de weg zitten. “We hebben het hier over zo’n enorme grote markt dat zelfs wanneer de bank slechts enkele kruimels laat liggen, we het al snel hebben over vele miljarden per jaar.”

‘Crowdfunding kan snel groeien dankzij vastgoedcampagnes’

Crowdfunding, dat als financieringsvorm momenteel in totaal een paar honderd miljoen euro waard is, kan dus al snel een paar keer over de kop als het een deel van de financieringsaanvragen van zakelijk vastgoed  weet af te snoepen. Volgens Carlo is dat helemaal niet zo’n gek idee. “De markt is zo enorm dat banken zich vooral richten op de voor hen bekende regio’s, op aanvragen van bestaande klanten of op aanvragen van een dermate omvang dat het nog interessant is om er tijd aan te besteden. Daarnaast blijft er nog ruim voldoende over.”

Momenteel lijkt de markt inderdaad goed, en met het vastgoed als onderpand inderdaad een goede investering. Maar wat nu als deze markt opeens rigoureus verandert? “Ik zie dat niet zomaar gebeuren. Er is een krapte op de woningmarkt en dat is ook de komende jaren het geval. En de bank zal, mede dankzij nieuwe regelgeving, niet zomaar alles meer financieren.”

Is het dan logisch dat particuliere investeerders zich massaal op deze markt storten? “Dat moet je altijd per geval bekijken, en je moet voldoende vermogend zijn om in deze markt een gezonde portfolio met de juiste spreiding op te kunnen bouwen, maar in grote lijnen zit er inderdaad een zekere logica in.”

‘We mikken op hetzelfde netto-rendement’

Jeroen ter Huurne, algemeen directeur van Collin Crowdfund geeft aan dat vastgoed ook bij Collin Crowdfund in de lift zit. “Er is hier zowel aan de vraag- als aan de aanbodkant enorm veel interesse voor.” Jeroen begrijpt de interesse ook goed en is zelf ook enthousiast over deze ontwikkeling, al leveren de vastgoedcampagnes niet per definitie meer netto-rendement op.

Vastgoed is volgens Jeroen dus niet per definitie een betere investering. “Het is niet zo dat we met vastgoedcampagnes op een beter netto-resultaat mikken. Als het onderpand die campagnes relatief veiliger maakt, zou je dat terug moeten zien in een lager bruto-rentepercentage.”

‘Lees wel eventjes de voorwaarden’

Ronald Kleverlaan, voorzitter van Stichting MKB financiering, sluit zich daarbij aan en geeft verder als tip dat je goed moet letten op de voorwaarden. “Het klopt dat hier een enorme markt is ontstaan, maar zoals Carlo en Jeroen al aangeven is het belangrijk om ook goed naar de risico’s te kijken als investeerder.”

“Zeker bij stapelfinancieringen waarbij verschillende financieringsvormen gecombineerd worden is het belangrijk om te weten of het tweede pandrecht voldoende waard is. Er is een risico dat je hier niet op terug kunt vallen als de ondernemer failliet gaat.”

Zelfs als het pand op papier meer waard is, moet je volgens Ronald dus rekening houden dat het ook mis kan gaan. “De waarde van vastgoed kan ook dalen. Je zult dus een goede marge moeten inbouwen wil je daar tegen ingedekt zijn. Daardoor is het ook bij investeren in vastgoed belangrijk om goed te blijven spreiden.”