Beleggingspand financieren

Een beleggingspand-financiering kan soms via de bank, maar als je nog maar een kleine belegger bent en slechts een klein deel zelf kunt financieren, dan zijn andere financiers vaak meer geschikt. In dit artikel de mogelijkheden voor een beleggingspand-hypotheek tot één miljoen euro.

Inhoud:

• De financiering
• Banken & beleggingspanden
• Buiten de bank om financieren
• Welk percentage financieren?
• De looptijd
• Wat is je onderpand

Een beleggingspand financieren

Wil je in onroerend goed beleggen waar je zelf geen of weinig gebruik van maakt? Bijvoorbeeld omdat je deze door wilt verhuren en de huurinkomsten als extra inkomen ziet?

Zowel zakelijke panden als winkels of kantoren, als verhuurbare particuliere woningen, zijn als beleggingspand te financieren. Losse panden lukken niet altijd meer bij de bank, maar er zijn voldoende alternatieven.

Beleggingspanden financieren buiten de bank om

Het lijkt gemakkelijk om een beleggingspand met een zakelijke hypotheek te financieren. Het pand kan dienen als onderpand en de inkomsten zijn soms vrij zeker.

Denk aan een woning of kantoorpand waarbij je al huurcontracten voor de komende jaren hebt vastgelegd. Helaas is hier de afgelopen jaren wel verandering in gekomen waardoor de financieringskosten hoger zijn en er vaker buiten de bank om een financiering moet worden gezocht.

Welk dan het beste is, is afhankelijk van het pand, percentage van de pandwaarde die je wilt financieren, looptijd, onderpand en natuurlijk of je voldoende kredietwaardig bent om de financiering terug te betalen.

Financiers voor een los beleggingspand

Enkele populaire oplossingen voor individuele beleggingspanden:

Banken financieren minder beleggingspanden

Tot de financiële crisis kon je een beleggingspand of ander vastgoed financieren bij de bank. Sindsdien is de regelgeving op dit gebied veranderd.

Onder andere Europese wetgeving als Basel III en Basel IV hebben ervoor gezorgd dat banken hun vastgoedportefeuilles op een andere manier zijn gaan indelen. Met name op het gebied van losse individuele beleggingspanden tot één miljoen euro.

Banken zijn terughoudend. Met name bij individuele beleggingspanden tot één miljoen euro.

Bancaire financiering soms onmogelijk

Een bancaire financiering is zelfs bij voldoende zekerheid en eigen vermogen soms niet mogelijk. Bijvoorbeeld omdat het pand lastig te taxeren blijkt, of in een regio staat die banken momenteel liever niet financieren. Dan moet je dus op zoek naar een alternatief. Gelukkig zijn er inmiddels verschillende nieuwe oplossingen ontstaan.

Banken zijn vrij kritisch richting beleggingspanden.

Welk alternatief het meest geschikt is, is deels afhankelijk van hoeveel je zelf kunt inleggen, welk onderpand je bereid bent te bieden en tegen welke rente of andere voorwaarden je bereid bent een financiering af te sluiten.

Je zakelijke vastgoed financieren zonder de bank? Matching Capital financiert beleggingspanden en ander zakelijk vastgoed tot 90% loan-to-value.

Welk percentage laat je extern financieren?

Boetevrij aflossen is bij alternatieve financiers meestal geen probleem. Toch wil dat niet zeggen dat je altijd maximaal moet lenen. Al kun je bij een hypotheek voor een beleggingspand bijna nooit de volle honderd procent financieren. Als je in vastgoed gaat beleggen moet je dat misschien ook niet willen.

Kun je niet meer terugbetalen? Dan is vrijwel altijd het beleggingspand het onderpand. Een financierder kijkt dus wat deze bij problemen nog opbrengt. Hier houden ze meestal een voorzichtige schatting bij aan, waardoor financiers slechts een deel van de loan-to-value financieren. Deze loan-to-value, ook wel als LTV uitgedrukt, is het percentage van de lening ten opzichte van de waarde van het pand.

Een zakelijke hypotheek tot 70 procent van de waarde van het beleggingspand is meestal geen probleem.

Tot 50 à 70 procent van de waarde van een pand zijn er meestal voldoende financierders te vinden. Daarboven zijn ze er ook voldoende, maar gelden er wel vaak andere voorwaarden of rentepercentages. Daar komt het echte risico bij kijken.

Je beleggingspand financieren zonder de bank? Matching Capital financiert vaak daar waar de bank moeite heeft. Tot 90% van de waarde van het pand!

Financiering boven de 70% LTV

Aangezien de waarde van een pand onzeker is, zeker bij een lange looptijd, houden financiers hier meestal een ruime marge.

Natuurlijk is de marktwaarde van een pand niet zomaar een derde lager. Maar voordat deze is geveild is er meestal al wat achterstand, een veiling levert meestal niet de beste prijs op en voor al het papierwerk is afgehandeld is er meestal toch een groot bedrag verloren gegaan.

Aangezien de waarde van een pand onzeker is houden financiers hier meestal een ruime marge.

Wil je toch een financiering rond de honderd procent? Inclusief de kosten koper en kosten van een eventuele verbouwing? Via investeerders of alternatieve financiers is het wel te doen, al is het sterk afhankelijk van wat je exact wilt financieren.

Zo zijn er veel beleggingsfondsen die beleggingspanden financieren. Al gaat dit soms wel om een grote financiering, zoals voor hele straten, een heel winkelcentrum, of in specifieke panden en sectoren als ziekenhuizen of supermarkten. Anderen financieren juist regionaal zoals in de Randstad of alleen in woningen die in een straal van 5 kilometer vanaf een stadscentrum liggen.

Beste financiering is afhankelijk van het pand, LTV, looptijd, onderpand en kredietwaardigheid.

Wil jij investeren in vastgoed en zoek je een financiering voor een kantoorpand dat ergens anders in Nederland staat, of zoek je slechts financiering voor een enkel pand? Dan is het soms even zoeken wat de beste financierder is.

Beleggingsportefeuille opbouwen via investeerders

Daarnaast kun je soms in gesprek met investeerdersclubs die je in contact kunnen brengen met investeerders die geld investeren in zakelijke hypotheken.

Het is hier wel de vraag in hoeverre dit verstandig is. Daar komt  meestal wel een ander rentepercentage bij kijken. Financiers houden er dan rekening mee dat ze een grote kans lopen een deel niet terug te krijgen. Dus hier zijn rentepercentages soms twee of drie keer zo hoog als de rente die je betaalt over het deel dat dankzij de waarde van het pand goed is afgedekt.

Een hogere rente op het meer risicovolle gedeelte lijkt op het totale plaatje nog maar van beperkte invloed, maar zeker als de looptijd beperkt is kan deze, samen met een hoge aflossingsverplichting, wel zorgen voor een aanzienlijke maandelijkse financieringsdruk.

De looptijd van een zakelijke hypotheek

In de particuliere hypotheekmarkt is een looptijd van dertig jaar zeer gangbaar. Een zakelijke hypotheek wordt vaak tegen een kortere periode aangeboden. Tien jaar is vrij gangbaar en bij een hoge LTV is vijf jaar zeker ook niet ongebruikelijk.

De financiering hoeft dan niet altijd volledig te zijn  afgelost, maar vaak is er wel een jaarlijkse aflossingsverplichting van een bepaald percentage.

Voor de lening zelf kun je een verlenging of herfinanciering indienen. Lukt dat niet, bijvoorbeeld omdat er problemen waren tijdens de looptijd? Dan moet je aan het einde van de looptijd de lening in één keer terugbetalen of deze bij een andere financierder oversluiten.

Zelf geld investeren in vastgoed als winkel-, kantoor-, of bedrijfspanden? Via Mogelijk.nl financierden particuliere beleggers al voor meer dan een miljard euro aan zakelijk vastgoed.

Wat is je onderpand?

Bij een lening is het beleggingspand vrijwel altijd het eerste onderpand. Soms is er extra onderpand nodig. Bijvoorbeeld als je een groot percentage van de waarde van het beleggingspand wilt financieren. Dan worden ook de huurcontracten, mits deze voldoende sterk zijn in de vorm van een reguliere looptijd en op naam van huurders die kredietwaardig blijken, soms als onderpand gevraagd.

Soms is er meer onderpand nodig dan alleen het beleggingspand.

Daarnaast kunnen andere zekerheden worden gevraagd. Denk aan je eigen eigendommen zoals je eigen bedrijf of privéwoning als onderpand, of eventuele andere beleggingspanden die je in je bezit hebt. Grote beleggers die soms tientallen panden hebben, kunnen soms tot honderd procent van de LTV laten financieren, doordat ze andere beleggingspanden als onderpand geven waarop al voor een deel is afgelost.

Veelgestelde vragen

Enkele veelgestelde vragen over het financieren van een beleggingspand zijn:

Wat is de definitie van een beleggingspand?

Een beleggingspand is eigenlijk gewoon een kantoor, winkel of woning net als elk ander. Maar dan met als verschil dat de eigenaar deze niet koopt voor eigen gebruik. Wil je in onroerend goed beleggen waar je zelf geen of weinig gebruik van maakt? Bijvoorbeeld omdat je deze door wilt verhuren en de waardestijging of huurinkomsten als extra inkomen ziet? Dan kun je spreken van een beleggingspand.

Hoe financier je een beleggingspand?

Is de overwaarde klein en gaat het om een of enkele panden? Dan bieden alternatieve financierders toch soms uitkomst. In dit artikel uitleg als je een financiering zoekt tot negentig procent van de waarde van een beleggingspand.

Waarom grote beleggers wél een financiering krijgen bij de bank? Doordat zij werken met een grote portefeuille is de financieringsaanvraag dermate groot dat een bank hier wel naar wil kijken. Daarnaast is daar het onderpand vaak goed, doordat panden die deels zijn afgelost als extra onderpand dienen.

Waarom is de looptijd soms zo kort?

Bij alternatieve financierders is de looptijd op zakelijk vastgoed soms niet hoger dan vijf jaar. Een financierder kan vaak niet verder vooruitkijken dan dat. Als jij een zeer rooskleurig plaatje voor de toekomst toont en hij daarop financiert wil hij wel dat je het de komende jaren waarmaakt.

Door juridisch in staat te zijn het pand te onteigenen en door te verkopen weet hij zeker dat zijn onderpand gedekt is. Geen enkele financierder zal hierop zitten te wachten. Het is daarom zeer gebruikelijk dat een financiering van een beleggingspand in periodes van 5-10 jaar telkens overgesloten wordt. Zolang het aflossen volgens planning verloopt en het pand waardevast blijft, bijvoorbeeld door vaste huurders, is de looptijd niet veel meer dan een formaliteit.