menu

Beleggingspand financieren

Een beleggingspand financieren kan soms via de bank, maar als je nog maar een kleine belegger bent en slechts een klein deel zelf kunt financieren, dan zijn andere financiers vaak meer geschikt.

Belggingspand financierenWil je in onroerend goed beleggen waar je zelf geen of weinig gebruik van maakt? Bijvoorbeeld omdat je deze door wilt verhuren en de huurinkomsten als extra inkomen ziet? Zowel zakelijke panden als winkels of kantoren, als verhuurbare particuliere woningen, zijn als beleggingspand te financieren.

Het lijkt gemakkelijk om een beleggingspand te financieren omdat deze kan dienen als onderpand en de inkomsten zijn soms vrijwel zeker. Denk bijvoorbeeld aan een kantoorpand waarbij je al huurcontracten voor de komende jaren hebt vastgelegd. Helaas is hier de afgelopen jaren wel verandering in gekomen waardoor de financieringskosten hoger zijn geworden en er vaker buiten de bank om een financiering moet worden gezocht.

Banken financieren steeds minder beleggingspanden

Tot de financiële crisis kon je vastgoed als een beleggingspand prima bij de bank financieren. Sindsdien is de regelgeving op dit gebied veranderd. Onder andere Europese wetgeving als Basel III en Basel IV hebben ervoor gezorgd dat banken hun vastgoedportefeuilles op een andere manier zijn gaan indelen. Met name op het gebied van losse individuele beleggingspanden tot één miljoen euro.

Banken bieden hier zelfs bij voldoende zekerheid en eigen vermogen soms geen financiering meer voor. Bijvoorbeeld omdat het pand lastig te taxeren blijkt, of in een regio staat die banken momenteel liever niet financieren. Dan moet je dus op zoek naar een alternatief. Gelukkig zijn er inmiddels verschillende nieuwe oplossingen ontstaan.

Welk alternatief het meest geschikt is, is deels afhankelijk van hoeveel je zelf kunt inleggen, welk onderpand je bereid bent te bieden en tegen welke rente of andere voorwaarden je bereid bent een financiering af te sluiten.

Een beleggingspand financieren buiten de bank om

Er zijn voldoende alternatieven naast de bank. Zo zijn er veel beleggingsfondsen die graag beleggingspanden financieren. Vaak financieren deze wel graag groot, zoals in hele straten, een heel winkelcentrum, of in specifieke panden en sectoren als ziekenhuizen of supermarkten. Anderen financieren juist regionaal zoals in de Randstad of alleen in woningen die in een straal van 5 kilometer vanaf een stadscentrum liggen.

Wil jij een financiering voor een kantoorpand dat ergens anders in Nederland staat en zoek je slechts financiering voor een enkel pand? Dan is het soms even zoeken wat de beste financierder is. Dat kan een specifiek fonds zijn, maar ook zakelijke crowdfunding biedt soms een oplossing. Daarnaast kun je soms in gesprek met investeerdersclubs zoals Mogelijk.nl, die je in contact kunnen brengen met investeerders die geld investeren in zakelijke hypotheken.

Welk alternatief dan het beste is, is afhankelijk van het pand, percentage van de pandwaarde die je wilt financieren, looptijd, onderpand en natuurlijk of je voldoende kredietwaardig bent om de financiering terug te betalen.

Welk percentage laat je extern financieren?

Een beleggingspand kun je bijna nooit voor 100 procent laten financieren. De reden is simpel. Kun je niet meer terugbetalen? Dan is vrijwel altijd het beleggingspand het onderpand. Een financierder kijkt dus wat deze bij problemen nog opbrengt. Hier houden ze meestal een voorzichtige schatting bij aan, waardoor veel financierders ervoor kiezen om slechts een deel van de Loan-to-Value te financieren.

De Loan-to-Value, ook wel als LTV uitgedrukt, is het percentage van de lening ten opzichte van de waarde van het pand. Tot 50 à 70 procent van de waarde van een pand zijn er meestal voldoende financierders te vinden.

Daarboven wordt het lastig, want daar komt het echte risico bij kijken. Natuurlijk is de marktwaarde van een pand niet zomaar een derde lager, maar omdat bij veilingen een pand lang niet altijd meer de marktwaarde opbrengt, en die waarde ook nog eens onzeker is bij een lange looptijd, is dit wel een vrij gangbaar percentage.

Het resterende deel, plus de kosten koper en kosten van een eventuele verbouwing, is ook extern te financieren, maar het is hier wel de vraag in hoeverre dit verstandig is. Daar komt  meestal wel een ander rentepercentage bij kijken.

Financierders houden er rekening mee dat bij een financiering boven de 70 procent LTV het onderpand niets oplevert,  dus hier zijn rentepercentages soms twee of drie keer zo hoog als de rente die je betaalt over het deel dat dankzij de waarde van het pand goed is afgedekt.

Een hogere rente op het meer risicovolle gedeelte lijkt op het totale plaatje nog maar van beperkte invloed, maar zeker als de looptijd beperkt is kan deze, samen met een hoge aflossingsverplichting, wel zorgen voor een aanzienlijke maandelijkse financieringsdruk.

De looptijd

In de particuliere hypotheekmarkt is een looptijd van dertig jaar zeer gangbaar. Zakelijk gezien worden er vaak kortere looptijden aangeboden. Een looptijd van tien jaar is vrij gangbaar.

Binnen deze tijd hoeft een financiering niet altijd in zijn geheel te zijn afgelost, maar vaak is er wel een jaarlijkse aflossingsverplichting van bijvoorbeeld 5 procent en dient er bij het einde van de looptijd een verzoek tot verlenging dan wel herfinanciering ingediend te worden.

Wordt deze niet gehonoreerd omdat er problemen waren tijdens de looptijd? Dan kan de lening dan dus in één keer moeten worden terugbetaald.

Wat is je onderpand?

Het beleggingspand is vrijwel altijd het eerste onderpand. Soms is er extra onderpand nodig. Bijvoorbeeld als je een groot percentage van de waarde van het beleggingspand wilt financieren.

Dan worden ook de huurcontracten, mits deze voldoende sterk zijn in de vorm van een reguliere looptijd en op naam van huurders die kredietwaardig blijken, soms als onderpand gevraagd.

Daarnaast kunnen andere zekerheden worden gevraagd. Denk aan je eigen eigendommen zoals je eigen bedrijf of privéwoning als onderpand, of eventuele andere beleggingspanden die je in je bezit hebt. Grote beleggers die soms tientallen panden hebben, kunnen soms tot ruim 90 procent van de LTV laten financieren, doordat ze andere beleggingspanden als onderpand geven waarop al voor een deel is afgelost.