menu
Lendahand

Beleggingspand financieren

Een beleggingspand financieren kan soms via de bank, maar als je nog maar een kleine belegger bent en slechts een klein deel zelf kunt financieren, dan zijn andere financiers vaak meer geschikt.

Inhoud:

Een beleggingspand financieren

beleggingspandWil je in onroerend goed beleggen waar je zelf geen of weinig gebruik van maakt? Bijvoorbeeld omdat je deze door wilt verhuren en de huurinkomsten als extra inkomen ziet? Zowel zakelijke panden als winkels of kantoren, als verhuurbare particuliere woningen, zijn als beleggingspand te financieren.

Het lijkt gemakkelijk om een beleggingspand te financieren omdat deze kan dienen als onderpand en de inkomsten zijn soms vrij zeker. Denk bijvoorbeeld aan een kantoorpand waarbij je al huurcontracten voor de komende jaren hebt vastgelegd. Helaas is hier de afgelopen jaren wel verandering in gekomen waardoor de financieringskosten hoger zijn geworden en er vaker buiten de bank om een financiering moet worden gezocht.

Banken financieren steeds minder beleggingspanden

beleggingspand financieren via bankTot de financiële crisis kon je vastgoed als een beleggingspand prima bij de bank financieren. Sindsdien is de regelgeving op dit gebied veranderd. Onder andere Europese wetgeving als Basel III en Basel IV hebben ervoor gezorgd dat banken hun vastgoedportefeuilles op een andere manier zijn gaan indelen. Met name op het gebied van losse individuele beleggingspanden tot één miljoen euro.

Banken bieden hier zelfs bij voldoende zekerheid en eigen vermogen soms geen financiering meer voor. Bijvoorbeeld omdat het pand lastig te taxeren blijkt, of in een regio staat die banken momenteel liever niet financieren. Dan moet je dus op zoek naar een alternatief. Gelukkig zijn er inmiddels verschillende nieuwe oplossingen ontstaan.

Banken zijn vrij kritisch richting beleggingspanden.

Welk alternatief het meest geschikt is, is deels afhankelijk van hoeveel je zelf kunt inleggen, welk onderpand je bereid bent te bieden en tegen welke rente of andere voorwaarden je bereid bent een financiering af te sluiten.

Beleggingspanden financieren buiten de bank om

Er zijn voldoende alternatieven naast de bank. Zo zijn er veel beleggingsfondsen die graag beleggingspanden financieren. Vaak financieren deze wel graag groot, zoals in hele straten, een heel winkelcentrum, of in specifieke panden en sectoren als ziekenhuizen of supermarkten. Anderen financieren juist regionaal zoals in de Randstad of alleen in woningen die in een straal van 5 kilometer vanaf een stadscentrum liggen.

Wil jij een financiering voor een kantoorpand dat ergens anders in Nederland staat en zoek je slechts financiering voor een enkel pand? Dan is het soms even zoeken wat de beste financierder is. Dat kan een specifiek fonds zijn, maar ook zakelijke crowdfunding biedt soms een oplossing. Daarnaast kun je soms in gesprek met investeerdersclubs die je in contact kunnen brengen met investeerders die geld investeren in zakelijke hypotheken.

Welk alternatief dan het beste is, is afhankelijk van het pand, percentage van de pandwaarde die je wilt financieren, looptijd, onderpand en natuurlijk of je voldoende kredietwaardig bent om de financiering terug te betalen.

Je zakelijke vastgoed financieren zonder de bank? Matching Capital financiert beleggingspanden en ander zakelijk vastgoed tot 90% loan-to-value.

Welk percentage laat je extern financieren?

LTV beleggingspand financierenEen beleggingspand kun je bijna nooit voor de volle honderd procent laten financieren. De reden is simpel. Kun je niet meer terugbetalen? Dan is vrijwel altijd het beleggingspand het onderpand. Een financierder kijkt dus wat deze bij problemen nog opbrengt. Hier houden ze meestal een voorzichtige schatting bij aan, waardoor veel financierders ervoor kiezen om slechts een deel van de Loan-to-Value te financieren.

De Loan-to-Value, ook wel als LTV uitgedrukt, is het percentage van de lening ten opzichte van de waarde van het pand. Tot 50 à 70 procent van de waarde van een pand zijn er meestal voldoende financierders te vinden.

Daarboven zijn ze er zeker ook maar gelden er wel vaak andere voorwaarden of rentepercentages want daar komt het echte risico bij kijken. Aangezien de waarde onzeker is bij een lange looptijd houden financiers hier meestal wel een ruime marge. Natuurlijk is de marktwaarde van een pand niet zomaar een derde lager. Maar voordat deze is geveild is er meestal al wat achterstand, een veiling levert meestal niet de beste prijs op en voor al het papierwerk is afgehandeld is er meestal toch een groot bedrag verloren gegaan.

Je beleggingspand financieren zonder de bank? Matching Capital financiert vaak daar waar de bank moeite heeft. Tot 90% van de waarde van het pand!

Wil je toch tot honderd procent financieren? Inclusief de kosten koper en kosten van een eventuele verbouwing? Via investeerders of alternatieve financierders is het wel te doen maar het is hier wel de vraag in hoeverre dit verstandig is. Daar komt  meestal wel een ander rentepercentage bij kijken.

Financierders houden er dan rekening mee dat ze een grote kans lopen een deel niet terug te krijgen. Dus hier zijn rentepercentages soms twee of drie keer zo hoog als de rente die je betaalt over het deel dat dankzij de waarde van het pand goed is afgedekt.

Een hogere rente op het meer risicovolle gedeelte lijkt op het totale plaatje nog maar van beperkte invloed, maar zeker als de looptijd beperkt is kan deze, samen met een hoge aflossingsverplichting, wel zorgen voor een aanzienlijke maandelijkse financieringsdruk.

De looptijd

In de particuliere hypotheekmarkt is een looptijd van dertig jaar zeer gangbaar. Zakelijk gezien worden er vaak kortere looptijden aangeboden. Een looptijd van tien jaar is vrij gangbaar en bij een hoge LTV is vijf jaar zeker ook niet ongebruikelijk.

Binnen deze tijd hoeft een financiering niet altijd in zijn geheel te zijn afgelost, maar vaak is er wel een jaarlijkse aflossingsverplichting van een bepaald percentage en dient er bij het einde van de looptijd een verzoek tot verlenging dan wel herfinanciering ingediend te worden.

Wordt deze niet gehonoreerd omdat er problemen waren tijdens de looptijd? Dan moet je dus aan het einde van de looptijd de lening in één keer terugbetalen of bij een andere financierder kunnen oversluiten.

Wat is je onderpand?

Het beleggingspand is vrijwel altijd het eerste onderpand. Soms is er extra onderpand nodig. Bijvoorbeeld als je een groot percentage van de waarde van het beleggingspand wilt financieren.

Soms is er meer onderpand nodig dan alleen het beleggingspand.

Dan worden ook de huurcontracten, mits deze voldoende sterk zijn in de vorm van een reguliere looptijd en op naam van huurders die kredietwaardig blijken, soms als onderpand gevraagd.

Daarnaast kunnen andere zekerheden worden gevraagd. Denk aan je eigen eigendommen zoals je eigen bedrijf of privéwoning als onderpand, of eventuele andere beleggingspanden die je in je bezit hebt. Grote beleggers die soms tientallen panden hebben, kunnen soms tot honderd procent van de LTV laten financieren, doordat ze andere beleggingspanden als onderpand geven waarop al voor een deel is afgelost.

Veelgestelde vragen

Enkele veelgestelde vragen over het financieren van een beleggingspand zijn:

Wat is de definitie van een beleggingspand?

Een beleggingspand is eigenlijk gewoon een kantoor, winkel of woning net als elk ander. Maar dan met als verschil dat de eigenaar deze niet koopt voor eigen gebruik. Wil je in onroerend goed beleggen waar je zelf geen of weinig gebruik van maakt? Bijvoorbeeld omdat je deze door wilt verhuren en de waardestijging of huurinkomsten als extra inkomen ziet? Dan kun je spreken van een beleggingspand.

Hoe financier je een beleggingspand?

Is de overwaarde klein en gaat het om een of enkele panden? Dan bieden alternatieve financierders toch soms uitkomst. In dit artikel uitleg als je een financiering zoekt tot negentig procent van de waarde van een beleggingspand.

Waarom grote beleggers wél bij de bank financieren? Doordat zij werken met een grote portefeuille is de financieringsaanvraag dermate groot dat een bank hier wel naar wil kijken. Daarnaast is daar het onderpand vaak goed, doordat panden die deels zijn afgelost als extra onderpand dienen.

Waarom is de looptijd soms zo kort?

Bij alternatieve financierders is de looptijd op zakelijk vastgoed soms niet hoger dan vijf jaar. Een financierder kan vaak niet verder vooruitkijken dan dat. Als jij een zeer rooskleurig plaatje voor de toekomst toont en hij daarop financiert wil hij wel dat je het de komende jaren waarmaakt.

Door juridisch in staat te zijn het pand te onteigenen en door te verkopen weet hij zeker dat zijn onderpand gedekt is. Geen enkele financierder zal hierop zitten te wachten. Het is daarom zeer gebruikelijk dat een financiering van een beleggingspand in periodes van 5-10 jaar telkens overgesloten wordt. Zolang de aflossingen volgens planning gaan en het pand waardevast blijft, bijvoorbeeld door vaste huurders, is de looptijd niet veel meer dan een formaliteit.