menu

Beleggen in onroerend goed

Wanneer je besluit te investeren, is beleggen in onroerend goed meestal niet het eerste waaraan je denkt. Toch kan het geen kwaad om je hierin te verdiepen: het is een relatief veilige investering én je kunt er een interessant rendement mee behalen. Maar hoe pak je dit aan? En waar moet je allemaal rekening mee houden als je de vastgoedmarkt betreedt?

Beleggen in onroerend goedJe eerste spaargeld zet je waarschijnlijk graag op een veilige spaarrekening. En rendement maak je misschien liever door te beginnen met beleggen. Maar als je wat meer vermogend bent, is de kans groot dat je ook wat andere manieren zoekt waarmee je rendement kunt halen. Beleggen in aandelen, fondsen of obligaties  zijn populair. Maar als je wat meer geduld hebt kun je er ook voor kiezen om je geld in iets tastbaars te stoppen, zoals vastgoed. Je kunt op meerdere manieren beleggen in onroerend goed: zelf of bijvoorbeeld via vastgoedfondsen.

Beleggen in onroerend goed: waarom zou je dat doen?

Waar aandelen flink in waarde kunnen schommelen, is dit bij onroerend goed minder het geval. Dit komt omdat de waarde van panden in Nederland vrij stabiel is. Op de korte termijn zijn er heus wel uitschieters naar boven of beneden, maar in vergelijking tot andere beleggingsvormen komen deze hier wel minder vaak dan gemiddeld voor.

Ook met het oog op inflatie is onroerend goed een vrij veilige investering, aangezien zowel de huurprijzen als de waarde van het pand zelf stijgen tijdens hoogconjunctuur. Máár, dat vastgoed conjunctuurgevoelig is, kan ook nadelig zijn. Dalende prijzen, of zelfs leegstand, tijdens economisch mindere tijden behoren ook tot de risico’s van vastgoedbeleggers.

Wil je beleggen in vastgoed, dan is het prettig wanneer je de investering een lange tijd kunt missen. Onroerend goed wordt meestal maar beperkt verhandeld en kent een vrij stabiele inkomstenstroom. Om rendement te behalen zul je daarom meestal wat geduld moeten hebben. Bij voorkeur meerdere jaren, zodat je in een tijd van recessie of crisis niet meteen op de blaren hoeft te zitten.

Beleggen via een vastgoedfonds

Als je echt wilt investeren invastgoed kun je ervoor kiezen om zelf een pand aan te schaffen en dit vervolgens te verhuren. Naast het feit dat dit erg kostbaar is, valt er ook weinig te spreiden. De kans dat je als particulier het vermogen hebt om tientallen woningen, kantoorpanden of vakantiehuisjes te kopen, is immers klein. Een ander nadeel is dat je bij deze vorm van vastgoed-beleggen zelf verantwoordelijk bent voor het beheer. Al kun je dit, mits het budget het toelaat, natuurlijk ook uitbesteden.

Heb je echter een budget tot (tien)duizenden euro’s, dan ligt het meer voor de hand om indirect te beleggen in onroerend goed. Een bijkomend voordeel van beleggen via vastgoedfondsen is dat deze partij ervoor zorgt dat jouw inzet wordt gespreid over meerdere projecten.

Wanneer je even op onderzoek uitgaat, zie je al snel dat er ontzettend veel instanties zijn. Variërend van grootst opgezette fondsen van bekende spelers tot sites in allerlei niches. Of je nu wilt investeren in winkelpanden, supermarkten, kantoren, bedrijfsruimtes, zorgwoningen of zelfs parkeerplaatsen, het kan allemaal. Ook zijn er partijen die beleggen in een mix van verschillende vastgoedmogelijkheden.

Vastgoedfonds kiezen

Als je al handelt op de beurs kun je vrij gemakkelijk beleggen in onroerend goed door aandelen of obligaties te kopen van bedrijven die daar ook aan genoteerd staan. Maar je kunt soms ook direct bij een vastgoedfonds instappen. Als je buiten de beurs investeert, is het wel belangrijk dat je vooraf goed onderzoekt of het fonds wel bij je past.

Bij je keuze voor een vastgoedfonds is het goed om niet alleen naar de panden te kijken, maar ook naar de regio(‘s) waarin wordt belegd. Stel dat je ervoor kiest om uitsluitend te beleggen in onroerend goed in de stad Amsterdam en deze regio wordt qua populariteit ingehaald door andere steden, dan gaat dit ten koste van jouw rendement. Sterker nog, de kans bestaat dat je veel minder verdient aan je investering dan je had ingeschat.

Ook loont het de moeite om te onderzoeken hoe de investering precies wordt verdeeld. Gaat het bijvoorbeeld om vergelijkbare panden in verschillende regio’s of is er ook nog een mix tussen de gebouwen zelf? Daarbij zijn er fondsen die (voornamelijk) investeren in eigen land, partijen die juist beleggen in onroerend goed in het buitenland en instanties die dit combineren. Beleg je via een vastgoedfonds dat zich voornamelijk richt op de internationale markt, dan is de wisselkoers van de buitenlandse valuta ook iets om rekening mee te houden.

Drie fondsen die in onroerend goed beleggen:

  1. Vondellaan Vastgoed – Sinds 2004 een specialist in verhuurd vastgoed in Nederland. Hier kun je direct in vastgoed beleggen met het recht op eerste hypotheek, of indirect via Woningverhuur Obligaties, waarmee je een deel van de huuropbrengst ontvangt. Het beheer van deze woningen wordt hier door Vondellaan uitgevoerd.
  2. Woonkapitaal – Woningeigenaren verkopen hun woningen en huren deze weer terug, zodat ze meer financiële armslag krijgen. Het aankoopfonds werkt met obligaties met een minimale deelname van tweeduizend euro. De rendementsuitkering vindt plaats per kalenderkwartaal en de restitutie hoofdsom per einde looptijd.
  3. Beleggen op de beurs – Beleggen in vastgoedfondsen kan ook op de beurs, zoals in NSI (Nieuwe Steen Investments), het Triodos Vastgoedfonds of het vastgoedfonds van Robeco. Via brokers als DEGIRO of Binck Bank kun je gemakkelijk investeren in dit soort fondsen (property equities).

Aandachtspunten vastgoedfondsen

Beleggen in onroerend goedBij je keuze voor het fonds zijn er een aantal zaken waar je extra aandacht aan kunt besteden. Zeker wanneer de beleggingen veelal in het buitenland zijn, moet je wel blind kunnen vertrouwen op het fonds. Een bekend voorbeeld is Palm Invest, dat investeerde in vastgoed in Dubai. Toen dit vastgoedproject failliet ging, bleek dat slechts de helft van de inkomsten daadwerkelijk was belegd in onroerend goed, de andere helft ging hoofdzakelijk op aan privé-uitgaven.

Nu kun je dergelijke praktijken niet altijd voorkomen, maar wanneer een bedrijf een (bovengemiddeld) hoog rendement belooft tegen een laag risico wordt het wel tijd om wat extra informatie op te vragen. Ook wanneer een fonds haar strategie niet wil delen of met een vaag verhaal komt, is dit geen goed teken.

Vastgoed versus aandelen en obligaties

Hoewel beleggen in onroerend goed vaak een andere aanpak vraagt dan beleggen in aandelen of obligaties, zijn er wel degelijk raakvlakken. Onroerend goed heeft met obligatie gemeen dat er vaak een vast rendement wordt verkregen (in dit geval de huuropbrengsten). Het grote verschil tussen de twee is dat vastgoed beter bestand is tegen inflatie dan obligaties.

Vergelijk je het met aandelen, dan is beleggen in onroerend minder risicovol. Uiteraard kan vastgoed, net als het bedrijfsleven, te maken krijgen met (langdurige) tegenslagen waardoor je investering in waarde zal dalen. Zolang je de tijd hebt om de belegging niet te verkopen, hoeft zo’n waardedaling niet heel veel pijn te doen. Maar het kan natuurlijk ook gebeuren dat je de investering, om wat voor reden dan ook, wel wilt incasseren. En dat geval hoort het bij de beleggingsrisico’s en zal je je verlies moeten nemen.

Wat is het rendement op onroerend goed?

Net als bij beleggen in aandelen en obligaties geldt dat de risico’s van beleggen in onroerend goed evenredig zijn aan het rendement. Wil je een hoog rendement, dan zal je meer risico’s moeten nemen dan wanneer je tevreden bent met een bescheiden resultaat. Ook je beleggingshorizon is van belang: hoe meer tijd je hebt, des te groter is de kans dat je een aantrekkelijk rendement weet te behalen.

Het rendement op vastgoed is afhankelijk van verschillende criteria, waaronder het pand zelf, de locatie en de marktontwikkelingen. Maar gemiddeld genomen ligt dit bij vastgoedfondsen tussen de vijf en zeven procent.

Dit rendement komt meestal uit de inkomsten die binnenkomen door de verhuur van de panden. Het is gebruikelijk dat vastgoedbedrijven een groot deel van de huurinkomsten als dividend uitkeren. Vastgoedfondsen keren op hun beurt deze inkomsten uit aan de beleggers, minus de fondskosten en eventuele transactiekosten.