menu

Investeren in vastgoed

Steeds meer mensen investeren in vastgoed. Zowel zelf, als via fondsen die het meeste werk uit handen nemen. Wel gaat het soms om grote bedragen waardoor risicospreiding lastig kan zijn. Hoe kun je als vastgoedinvesteerder hier het beste mee beginnen?

Investeren in vastgoed

Inhoud:

Investeren in vastgoed geeft vaak een prima rendement en bij eventuele problemen is er door het onderpand relatief weinig risico. Wel zijn er veel verschillende manieren om in vastgoed te investeren. Enkele vormen op een rij:

Zelfstandig vastgoed kopen

In de simpelste vorm koopt een vastgoedinvesteerder een pand dat hij vervolgens zelf weer verhuurt. Dit vergt wel de nodige kennis en genoeg vermogen. Als particulier zul je dus niet snel direct investeren in commercieel vastgoed, zoals grote winkelpanden of kantoren. De prijzen hiervan liggen daarvoor te hoog.

Wel kun je ervoor kiezen direct te investeren in kleine woningen, bijvoorbeeld studentenkamers, eengezinswoningen en seniorenappartementen. Deze zijn lager geprijsd en doorgaans erg gewild waardoor je snel rendement kunt halen uit huuropbrengsten. Dit biedt niet alleen meer financiële zekerheid, maar ook een constante cashflow waarmee je ook een eventuele aanvullende hypotheek gelijk kunt aflossen.

Soms kun je een pand zelfs aanschaffen in verhuurde staat. Dit heeft als voordeel dat de aankoopprijs dan meestal lager is en je direct een inkomstenstroom hebt uit je investering. Dit laatste zorgt er weer voor dat de bank meestal bereid is om makkelijker je vastgoed (mee) te financieren. Als je een niet verhuurd pand aanschaft, moet je doorgaans zelf meer bijleggen. Nu is dat natuurlijk wel afhankelijk van de huurder en reden dat het pand te koop is gezet.

Als je vastgoed relatief goedkoop kunt aankopen kan dit ook een interessante extra manier zijn om geld te verdienen. Bij voldoende huurinkomsten ben je zeker van rendement, zelfs als de waarde van het pand wat zou dalen, want dat kan natuurlijk wel.

Invloed inflatie en belasting

Naast een hoog rendement, is de vastgoedmarkt deels beschermd tegen inflatie. De waarde van het pand kan natuurlijk wel veranderen, maar als het rendement ook uit de huurinkomsten komt zal dit het voor een groot deel kunnen corrigeren, omdat hierop meestal een jaarlijkse indexatie in is meegenomen. Als de inflatie toeneemt, stijgen de huurinkomsten en daarmee het rendement dus mee.

Als een pand niet door jou bewoond is, is het voor de Belastingdienst officieel een belegging. Dat betekent dat je hypotheekkosten niet zomaar kunt aftrekken van je inkomen. Aan de andere kant vallen inkomsten uit beleggingen in box 3 van de belastingaangifte, hierdoor zijn de inkomsten in principe onbelast. Je geeft de netto vermogenswaarde van de woning op, maar hoeft werkelijke inkomsten zoals huuropbrengst niet op te geven.

Let er wel op dat wanneer je actief bijdraagt aan je vastgoedinkomen, het alsnog in box 1 van de inkomstenbelasting valt. Bijvoorbeeld, als je zelf veel onderhoud doet of eigenhandig huurders zoekt in plaats van dit uit te besteden. Op dat moment wordt het actief vermogensbeheer en dus vergelijkbaar met je salaris belast. Ook zal de boekwinst op het moment dat je het pand verkoopt in box 1 van de inkomstenbelasting terechtkomen.

Indirect investeren in vastgoed

Wil je wel investeren in commercieel vastgoed maar heb je een beperkt vermogen en zoek je toch een grote spreiding? Ook dan zijn er voldoende mogelijkheden voor vastgoedinvesteerders. Ten eerste kun je investeren in een vastgoedfonds. Het fonds belegt in onroerend goed met behulp van jouw investering en keert een gedeelte van de winst uit. Het voordeel is dat je je kansen spreidt over verschillende vastgoedprojecten. Daarnaast kun je vaak instappen met relatief weinig geld en toch interessante rendementen verdienen, zonder dat dit jou echt veel tijd hoeft te kosten.

Beleggen op de beurs

Beleggen op de beursBeleggen op de beurs is ook een optie. Investeren in vastgoedfondsen kan heel goed op de beurs, zoals in NSI (Nieuwe Steen Investments), het Triodos Vastgoedfonds of het vastgoedfonds van Robeco. Via brokers als DEGIRO of Binck Bank kun je gemakkelijk investeren in obligaties of zelfs aandelen van dit soort fondsen (property equities).

Oprichten van een vastgoed commanditair vennootschap

Naast anoniem en indirect investeren in vastgoed via platforms of aandelen en fondsen kun je ook een vastgoed commanditair vennootschap (cv) oprichten. Je bent deel van een groep investeerders voor één of enkele vastgoedprojecten met een beperkte looptijd. Er is een beherende vennoot die het vastgoed aankoopt en verkoopt, terwijl de investeerder als stille vennoot alleen kapitaal beschikbaar stelt.

Je aansprakelijkheid is beperkt aan je inleg, dus je kunt niet meer verliezen dan je hebt ingebracht. Daarnaast ben je geen inkomsten- of vennootschapsbelasting kwijt, omdat de investering wederom als belegging geldt. Door het beperkte aantal vastgoedprojecten, ligt hier echter ook een groter risico. Ook zijn er vele aanbieders en is het als particuliere geldschieter moeilijk de betrouwbare spelers hieruit te kiezen.

Vastgoed en crowdfunding

Zakelijke vastgoedprojecten worden ook steeds vaker aangeboden via crowdfunding. Platformen als Geldvoorelkaar en Collin Crowdfund bieden regelmatig vastgoedcampagnes maar er zijn ook platformen die zich echt in vastgoed specialiseren.

Zo steekt Matching Capital veel energie in de selectie van vastgoedprojecten met een gezonde winstmarge en een beperkt risico in binnen- en buitenland. Via Jungo investeer je in Nederlandse hypotheken. Op Europees niveau zijn er ook wat internationale platforms waarop je kunt investeren in vastgoed. Zo biedt EvoEstate.com regelmatig campagnes in Duitsland, Spanje en de Baltische Staten.

Via crowdfunding-platformen zul je als investeerder zelf moeten kiezen welke projecten je wilt steunen. Het risico is daar meestal vrij beperkt maar omdat het bij vastgoed vaak om grotere bedragen gaat, wat sterk meeweegt in de risicobeoordeling, zijn de aangeboden rentes op vastgoed-campagnes toch vaak zeer goed te noemen.

Gaat het mis? Dan hebben de investeerders vaak het recht om het vastgoed te verkopen waardoor de inleg relatief zeker is. Dankzij het onderpand lijken dit minder risicovolle projecten dan reguliere mkb-campagnes, maar ook hier kun je je geld kwijtraken. Wederom geldt dus de aanbeveling om je kansen te spreiden. Investeer dus liever in een handvol campagnes die je vertrouwt, dan alleen in ene project dat jij persoonlijk de beste vindt.