Huis kopen voor verhuur

Een huis kopen voor de verhuur kan een slimme investering zijn. In veel gemeentes is een grote vraag naar woonruimte en een tweede huis verhuren als belegging kan een aantrekkelijk rendement opleveren. Wel zijn er strenge (fiscale) regels. Zowel voor de aanschaf van het huis als het verhuren ervan.

Inhoud:

• De regels voor de verhuur
• Regels rond de belasting
• Een hypotheek afsluiten
• Kosten koper en vaste kosten
• De hoogte van de huur bepalen

Een huis kopen voor verhuur kan een interessante investering opleveren. Maar als je een woning verhuurt gelden andere regels dan voor eigen bewoning. Verzekeraars en hypotheek-aanbieders sluiten verhuur soms uit, of hanteren daarvoor hogere tarieven. Ook zijn er fiscale verschillen.

Tweede huis kopen als belegging

De regels voor het verhuren van een woning verschillen per gemeente. Wil je kamers verhuren, dan heb je hiervoor soms een aparte vergunning nodig. Ga je een appartement kopen om te verhuren? Dan heb je meestal goedkeuring nodig van de Vereniging van Eigenaren (VvE).

Sommige gemeenten, waaronder Amsterdam, hebben een verhuurverbod voor nieuwbouw van koopwoningen. De koper moet eerst zelf een aantal jaar in dat pand wonen voordat die het mag verhuren. Dit moet ervoor zorgen dat vastgoedbeleggers niet alle nieuwbouwprojecten opkopen.

Sommige gemeenten hanteren een verhuurverbod.

Op het verhuurverbod gelden vaak uitzonderingen. Zo mag je de woning vaak wel verhuren aan eerstegraads familieleden. Je kunt dan wel een huis kopen en verhuren aan studerende kinderen. Ook mag je de woning bijvoorbeeld verhuren als de totale huurprijs niet boven de middeldure huur-grens uitkomt.

Beleggen in vastgoed via fondsen: Bij SynVest beleg je in gezondheidscentra, supermarkten of kantoorpanden. CORUM Investments beheert vastgoed in 17 landen, 6 sectoren en 4 valuta’s.

Regels rond de belasting

Als je een woning gaat kopen om te verhuren kun je hierop geen hypotheekrenteaftrek toepassen. De kosten van een tweede hypotheek vallen hierdoor hoger uit. Het verschil is afhankelijk van je inkomen.

Naast dat je de hypotheekrente op verhuurde woningen niet mag aftrekken, zijn er ook andere verschillen in belastingregels bij de aanschaf van een tweede huis. Waar je huis voor eigen bewoning in box 1 valt, valt een particulier aangekochte tweede woning in box 3. Je betaalt daar belasting over het rendement op je vermogen.

Hypotheekrente op tweede woning niet aftrekbaar.

Een hypotheek afsluiten voor een tweede huis

Of een huis kopen en verhuren een goede investering met voldoende rendement oplevert is allereerst afhankelijk van de manier waarop je het financiert. Red je het niet met eigen geld? Een reguliere hypotheek sluit verhuur meestal uit, dus heb je een verhuurhypotheek nodig. Dit wordt ook wel een beleggings-, investeer-, of vastgoedhypotheek genoemd.

Soms krijg je alleen financiering als je een woonhuis verhuurt voor permanente bewoning. Als je een vakantiehuis wilt kopen kom je niet altijd in aanmerking voor een verhuurhypotheek. Verder is de hoogte van een hypotheek op een woning die je gaat verhuren lager dan een voor een eigen huis.

Een zakelijke hypotheek heeft andere voorwaarden rond de looptijd, rente of maximale financiering.

Het maximale hypotheekbedrag wisselt per aanbieder. Vaak is dit zeventig tot tachtig procent van de woningwaarde in verhuurde staat. Vanwege mogelijke problemen met de huurder(s) ligt de woningwaarde lager dan als je er zelf in woont. De rest van de hypotheek én de kosten koper moet je zelf financieren.

Wil je zakelijk vastgoed financieren? Een zakelijke hypotheek voor verhuurde woningen of bedrijfspanden financier je snel en flexibel via Mogelijk.nl.

Hypotheekvoorwaarden bij verhuur

Hypotheekrentes voor verhuurhypotheken zijn vaak één tot twee procent hoger dan reguliere hypotheken. Een huis verhuren heeft meer risico’s, zoals leegstand en beschadiging van het pand. De (maandelijkse) kosten van een tweede huis zijn hierdoor hoger dan een huis voor eigen bewoning.

Ook is de periode waarin je de hypotheek moet aflossen verschillend. Bij een normale hypotheek voor je eigen woning mag je hier vaak dertig jaar over doen, maar bij een verhuurhypotheek moet je soms na vijf of tien jaar de gehele hypotheek aflossen of herfinancieren. Dat kan vaak bij dezelfde hypotheekaanbieder.

Stel dat je een appartement koopt voor 400.000 euro, waarvan de waarde in verhuurde staat 350.000 euro is. Met een financiering van zeventig procent krijg je een hypotheek van 245.000 euro en moet je dus nog 155.000 euro zelf inbrengen, daarnaast moet je de kosten koper zelf financieren.

Zelf geld investeren in vastgoed als winkel-, kantoor-, of bedrijfspanden? Via Mogelijk.nl financierden particuliere beleggers al voor meer dan twee miljard euro aan zakelijk vastgoed.

Kosten koper en overdrachtsbelasting

Naast de aankoopprijs betaal je kosten voor onder meer de notaris, een eventuele aankoopmakelaar en de overdrachtsbelasting. Voor een woning die je koopt om te verhuren betaal je 8 procent overdrachtsbelasting. Dit is fors meer dan de twee procent die je betaalt wanneer je een huis koopt om zelf in te wonen.

Starters onder de 35 jaar betalen zelfs helemaal geen overdrachtsbelasting als ze aan bepaalde voorwaarden voldoen. In vergelijking met starters en doorstromers kunnen beleggers in onroerend goed door dit fiscale verschil een nadeel hebben op de woningmarkt.

Voor een verhuurwoning betaal je 8 procent overdrachtsbelasting.

Vaste kosten van een woning voor verhuur

Je kunt je woning zelf verhuren, maar er zijn ook diverse vastgoedkantoren die bemiddelen tussen huurders en verhuurders. Sommigen richten zich op een bepaalde doelgroep, zoals expats of studenten, anderen werken meer allround.

Je hebt ook verzekeringen nodig, zoals een opstalverzekering. Net als bij hypotheekverstrekkers sluiten veel verzekeraars de verhuur van je woning uit, vanwege het hogere risico. De verzekeraars die dit wel accepteren hanteren vaak een hoger tarief en een beperktere dekking.

Verzekeraars hanteren strengere voorwaarden bij verhuur.

Verder ben jij als verhuurder verantwoordelijk voor een goede staat van het huis, het appartement of de kamer. Dit betekent dat je naast eventuele kosten voor een renovatie de uitgaven draagt voor het onderhoud. Bij de verhuur van appartementen heb je nog de bijdrage aan de VvE.

De hoogte van de huur bepalen

Tegenover al deze kosten heb je de huurinkomsten. In Nederland mag je niet altijd zelf de huurprijs bepalen. Dit hangt er vanaf of het huis een sociale huurwoning is of in de vrije sector valt. Dit bereken je met een puntensysteem, dat kijkt naar de oppervlakte, het aantal kamers en de voorzieningen.

Kom je uit op sociale huur, dan bepaalt het aantal punten hoeveel huur je maximaal mag vragen. Binnen de vrije huursector mag je dit zelf bepalen. Hiermee wil de overheid voorkomen dat verhuurders misbruik maken van het woningtekort. Ook blijven sociale huurwoningen hiermee betaalbare prijzen houden.

Sinds 1 juli 2024 geldt het puntensysteem bij nieuwe huurcontracten ook voor middenhuur. Voor zelfstandige woningen tot en met 186 punten bepaalt dit de maximale huur. Doe daarom vóór de aankoop een puntentelling. Zo voorkom je dat je rekent op een huurprijs die je niet mag vragen.

Puntensysteem bepaalt de huursector.

Nadelen van een huis kopen voor de verhuur

Een huis kopen om te verhuren kan een relatief veilige belegging zijn, maar er zijn ook nadelen. Huurinkomsten kunnen (tijdelijk) wegvallen, en kosten van onderhoud of de rente op de financiering kunnen toenemen.

Verder zit jouw geld vast in stenen. Als je de woning wilt verkopen kan het huis in waarde zijn toegenomen, maar een daling kan ook. Een ander nadeel is dat er voor huurders in Nederland veel bescherming is.

Als de huurder niet akkoord gaat met een opzegging dan heb je een uitspraak van de rechter nodig om het huurcontract te beëindigen, zelfs als huurders zich niet aan afspraken houden. Voordat dit rond is, ben je veel tijd, onkosten en papierwerk verder.