Huis kopen voor verhuur

Een huis kopen voor de verhuur kan een slimme investering zijn. In veel gemeentes is een grote vraag naar woonruimte en een tweede huis verhuren als belegging kan een aantrekkelijk rendement opleveren. Wel zijn er strenge (fiscale) regels. Zowel voor de aanschaf van het huis als het verhuren ervan.

Inhoud:

• De regels voor de verhuur
• Regels rond de belasting
• Een hypotheek afsluiten
• Kosten koper en vaste kosten
• De hoogte van de huur bepalen

Een huis kopen voor verhuur kan een interessante investering opleveren. Maar als je een woning verhuurt gelden andere regels dan voor eigen bewoning.

Verzekeraars en hypotheek-aanbieders sluiten verhuur soms uit, of hanteren daarvoor hogere tarieven. Ook zijn er fiscale verschillen.

Tweede huis kopen als belegging

De regels voor het verhuren van een woning verschillen per gemeente. Wil je kamers verhuren, dan heb je hiervoor soms een aparte vergunning nodig. Meestal heb je voor de verhuur van enkele kamers nog geen toestemming nodig. Ga je een appartement kopen om te verhuren? Dan heb je meestal goedkeuring nodig van de Vereniging van Eigenaren (VvE).

Sommige gemeenten, waaronder Amsterdam, hanteren een verhuurverbod voor nieuwbouw van koopwoningen. Dit betekent dat je als koper eerst zelf een aantal jaar in dat pand moet wonen voordat je het mag verhuren. Dit moet ervoor zorgen dat vastgoedbeleggers niet alle nieuwbouwprojecten opkopen.

Sommige gemeenten hanteren een verhuurverbod.

Op het verhuurverbod gelden uitzonderingen. Zo mag je de woning wel verhuren aan eerstegraads familieleden. Je kunt er dus wel een huis kopen en verhuren aan studerende kinderen. Ook mag je de woning verhuren als de totale huurprijs niet boven de grens van de zogenoemde middeldure huur uitkomt.

Beleggen in vastgoed via fondsen: Bij SynVest beleg je in gezondheidscentra, supermarkten of kantoorpanden. Corum Investments beheert vastgoed in 17 landen, 6 sectoren en 4 valuta's.

Regels rond de belasting

Een ander belangrijk punt als je een woning gaat kopen om te verhuren is dat je bij een tweede huis geen hypotheekrenteaftrek hebt. De kosten van een tweede hypotheek komen hierdoor hoger uit.

Hoeveel je misloopt is afhankelijk van je inkomen. In 2023 is dit belastingvoordeel maximaal 36,93 procent. Naast dat je de hypotheekrente op verhuurde woningen niet mag aftrekken, zijn ook veel andere belastingregels anders bij de aanschaf van een tweede huis.

Hypotheekrente op tweede woning niet aftrekbaar.

Waar je huis voor eigen bewoning in box 1 valt, valt een particulier aangekochte tweede huis in box 3, waardoor je vermogensbelasting moet betalen over de waarde van het pand. Huuropbrengsten in box 3 zijn onbelast omdat je belasting betaalt over het vermogen.

Een hypotheek afsluiten voor een tweede huis

Of een huis kopen en verhuren een goede investering met voldoende rendement oplevert is allereerst afhankelijk van de manier waarop je het financiert. Red je het niet met eigen geld? Een reguliere hypotheek sluit verhuur meestal uit, dus heb je een verhuurhypotheek nodig. Dit wordt ook wel een beleggings-, investeer-, of vastgoedhypotheek genoemd.

Soms krijg je alleen financiering als je een woonhuis verhuurt voor permanente bewoning. Als je een vakantiehuis wilt kopen kom je niet altijd in aanmerking voor een verhuurhypotheek. Verder is de hoogte van een hypotheek op een woning die je gaat verhuren lager dan een voor een eigen huis.

Een zakelijke hypotheek heeft andere voorwaarden rond de looptijd, rente of maximale financiering.

Het maximale hypotheekbedrag wisselt per aanbieder. Vaak is dit zeventig tot tachtig procent van de woningwaarde in verhuurde staat. Vanwege mogelijke problemen met de huurder(s) ligt de woningwaarde lager dan als je er zelf in woont. De rest van de hypotheek én de kosten koper moet je zelf financieren.

Wil je zakelijk vastgoed financieren? Een zakelijke hypotheek voor verhuurde woningen of bedrijfspanden financier je snel en flexibel via Mogelijk.nl.

Hypotheekvoorwaarden bij verhuur

Hypotheekrentes voor verhuurhypotheken zijn vaak één tot twee procent hoger dan reguliere hypotheken. Een huis verhuren heeft meer risico’s, zoals leegstand en beschadiging van het pand. De (maandelijkse) kosten van een tweede huis zijn hierdoor hoger dan een huis voor eigen bewoning.

Ook is de periode waarin je de hypotheek moet aflossen verschillend. Bij een normale hypotheek voor je eigen woning mag je hier vaak dertig jaar over doen, maar bij een verhuurhypotheek moet je soms na vijf of tien jaar de gehele hypotheek aflossen of herfinancieren. Dat kan vaak bij dezelfde hypotheekaanbieder.

Stel dat je een appartement koopt voor 400.000 euro, waarvan de waarde in verhuurde staat 350.000 euro is. Met een financiering van zeventig procent krijg je een hypotheek van 245.000 euro en moet je dus nog 155.000 euro zelf inbrengen, daarnaast moet je de kosten koper zelf financieren.

Zelf geld investeren in vastgoed als winkel-, kantoor-, of bedrijfspanden? Via Mogelijk.nl financierden particuliere beleggers al voor meer dan een miljard euro aan zakelijk vastgoed.

Kosten koper en overdrachtsbelasting

Naast het pand moet je zelf de kosten financieren voor zaken als de overdrachtsbelasting, notaris en makelaar. De overdrachtsbelasting is een belangrijke kostenpost bij de aanschaf van een tweede huis. In januari 2023 is deze belasting op onroerend goed gestegen van acht naar 10,4 procent.

Overdrachtsbelasting is fors gestegen.

Dit is fors meer dan de twee procent die je betaalt wanneer je een huis koopt om zelf in te wonen. Starters onder de 35 jaar betalen geen overdrachtsbelasting. Met deze maatregelen wil het kabinet zorgen dat starters en doorstromers een betere positie hebben op de woningmarkt dan beleggers in onroerend goed.

Vaste kosten van een woning voor verhuur

Je kunt je woning zelf verhuren, maar er zijn ook diverse vastgoedkantoren die bemiddelen tussen huurders en verhuurders. Sommigen richten zich op een bepaalde doelgroep, zoals expats of studenten, anderen werken meer allround.

Je hebt ook verzekeringen nodig, zoals een opstalverzekering. Net als bij hypotheekverstrekkers sluiten veel verzekeraars de verhuur van je woning uit, vanwege het hogere risico. De verzekeraars die dit wel accepteren hanteren vaak een hoger tarief en een beperktere dekking.

Verzekeraars hanteren strengere voorwaarden bij verhuur.

Verder ben jij als verhuurder verantwoordelijk voor een goede staat van het huis, het appartement of de kamer. Dit betekent dat je naast eventuele kosten voor een renovatie de uitgaven draagt voor het onderhoud. Bij de verhuur van appartementen heb je nog de bijdrage aan de VvE.

De hoogte van de huur bepalen

Tegenover al deze kosten heb je de huurinkomsten. In Nederland mag je niet altijd zelf de huurprijs bepalen. Dit hangt er vanaf of het huis een sociale huurwoning is of in de vrije sector valt. Dit bereken je met een puntensysteem, dat kijkt naar de oppervlakte, het aantal kamers en de voorzieningen.

Puntensysteem bepaalt de huursector.

Kom je uit op sociale huur, dan bepaalt het aantal punten hoeveel huur je maximaal mag vragen. Binnen de vrije huursector mag je dit zelf bepalen. Hiermee wil de overheid voorkomen dat verhuurders misbruik maken van het woningtekort. Ook blijven sociale huurwoningen hiermee betaalbare prijzen houden.

In 2024 wordt de grens verhoogd van 142 naar 187 punten, zodat meer woningen binnen de sociale huur vallen. Bij de aankoop van een huis voor de verhuur is het dus belangrijk dat je (vooraf) de puntentelling doet. Je wilt niet achteraf ontdekken dat de verwachte huur veel lager ligt dan je had begroot.

Nadelen van een huis kopen voor de verhuur

Een huis kopen om te verhuren kan een relatief veilige belegging zijn, maar er zijn ook nadelen. Zo zit jouw geld vast in stenen. Stel dat je kapitaal nodig hebt, dan moet je de woning verkopen.

Het huis kan in de tussentijd in waarde zijn toegenomen, maar maar het gebeurt ook dat woningprijzen dalen.

Opzegging van een huurcontract moet via de rechter.

Een ander nadeel is dat er voor huurders in Nederland veel bescherming is. Het is lastig om de huurovereenkomst op te zeggen, zelfs als huurders zich niet aan de afspraken houden. Opzegging van het huurcontract moet altijd via de rechter. Voordat dit rond is, ben je veel tijd, onkosten en papierwerk verder.

Daarnaast bestaat altijd de kans dat de huurinkomsten (tijdelijk) wegvallen, terwijl je wel de maandlasten van de hypotheek, die in deze situatie verhoudingsgewijs hoog zijn, moet betalen. Verder kan de rente stijgen, waardoor je maandelijks hogere kosten hebt.

Veelgestelde vragen

Enkele veelgestelde vragen over een huis kopen en verhuren als belegging zijn:

Waarom zou je een huis kopen om te verhuren?

Investeren in een tweede huis voor de verhuur kan een interessante belegging zijn. Naast de maandelijkse huurinkomsten is het goed mogelijk dat de woning bij de verkoop meer waard is geworden.

Waar moet je rekening mee houden bij de verhuur?

Als je een huis wilt kopen en verhuren moet je veel eigen geld investeren. Je kunt er ook een hypotheek voor afsluiten maar deze is relatief duur, fiscaal onaantrekkelijk en aan strenge voorwaarden gebonden. Zo mag je de hypotheekrente niet aftrekken. Een tweede woning wordt belast in box 3. Ook voor de verhuur gelden strenge eisen.

Mag je zelf de huurprijs bepalen?

In Nederland heb je twee sectoren: sociale huur en vrije huur. De sector wordt bepaald door een puntentelling. Binnen de sociale huur geldt een maximum huurprijs. In de vrije sector geldt het principe van vraag en aanbod.