Vastgoed financieren
Hoe kun je het beste vastgoed financieren? Wanneer je een bedrijfspand op het oog hebt, is het een logische eerste gedachte om voor de financiering ervan naar de bank te gaan. Maar wat doe je als de bank geen of slechts een beperkte lening wil verstrekken? Waar vind je dan vastgoedfinanciering?
Inhoud:
Vastgoed financieren
Niet lang geleden werd al het vastgoed in Nederland gefinancierd door enkele grote banken. Tijdens de financiële crisis zijn er echter in sneltreinvaart extra financierders bijgekomen. Financiering van vastgoed is een compleet eigen bedrijfstak geworden, met tal van aanbieders die allemaal hun eigen specialisme hebben.
Vastgoedfinanciering via de bank
Dat banken niet meer alle vastgoedfinancieringen op zich nemen betekent niet dat ze hiermee gestopt zijn. Verreweg het meeste zakelijke vastgoed wordt nog door banken gefinancierd. Grote bedrijven financieren vrijwel al hun bedrijfspanden en ander onroerend goed via hun huisbank. Daar zijn de bedragen wel vaak groter en ook de risico-analyse is daar vaak gemakkelijker.
Als je eerder al panden financierde en zelf sterk mee investeert is de kans dus groot dat je een hypotheek kunt krijgen bij de bank. Voor starters is het lastiger, maar wanneer jij al jarenlang de hypotheek van je privéwoning op tijd betaalt, nooit schulden hebt gemaakt op je zakelijke rekening en bovendien voldoende liquiditeit hebt, is het zeker niet onmogelijk.
Bank verdient nog maar weinig aan hypotheken
In het mkb, vooral bij spelers die nog niet eerder een zakelijke hypotheek hebben gehad, wordt er wel een groot deel afgewezen. Veelal omdat zakelijk vastgoed financieren voor de bank niet lonend is of te onvoorspelbaar. Zo zijn bedragen onder de half miljoen euro, of het nu gaat om vastgoedfinanciering of werkkapitaal, voor banken bijna niet rendabel te krijgen. Dit komt omdat de administratieve werkzaamheden vrijwel niet opwegen tegen de opbrengsten.
Hoewel ze nog wel eens willen helpen met de financiering van balansposten, gelden er op het gebied van vastgoed strengere regels. Zo moeten banken bijvoorbeeld meer buffers aanhouden, wat betekent dat er tegenover financieringen meer eigen vermogen moet staan dan vroeger. Dit heeft direct invloed op hoeveel een bank nog kan verdienen aan een zakelijke hypotheek. Daar komt nog bij dat banken veel voorzichtiger zijn geworden bij het financieren van het midden- en kleinbedrijf.
Vastgoed financieren zonder bank
Een andere veelgehoorde reden waarom banken de aanvraag afwijzen, is omdat de jaarcijfers te wisselend zijn. Ook wanneer je in een markt opereert die voor de bank onbekend is, is de kans aanzienlijk dat je geen financiering krijgt. Denk bijvoorbeeld aan de chemiebranche, de handel in cryptovaluta of innovaties als duurzame hennepoplossingen. Voor de bank kost het simpelweg te veel tijd om de materie goed te begrijpen, waardoor ze snel geneigd zijn om te kiezen voor een negatief advies. Deze partijen zullen hun vastgoed moeten financieren zonder bank.
Verder wordt een bank als minder flexibel gezien dan alternatieve financierders. Want de bank mag dan wel meestal een laag rentepercentage rekenen, daar staat wel tegenover dat je hier meestal verplicht bent om (een deel) af te lossen waardoor de maandelijkse lasten al snel kunnen oplopen. Ook het papierwerk en de snelheid van het verwerken hiervan is bij een bank vaak omslachtiger dan bij nieuwe online financierders.
Je zakelijke vastgoed financieren zonder de bank? Matching Capital financiert vaak daar waar de bank moeite heeft. Tot 90% van de waarde van het pand!
Bankvrij vastgoed financieren
Is de bank geen optie, dan kunnen investeerders en andere alternatieve aanbieders vastgoed financieren. Diverse fondsen en platformen investeren in vastgoed. Het (netto) resultaat is soms wat lager dan alternatieven maar er is veel zekerheid en het onderpand is relatief waardevast, waardoor het een populaire investeringsmogelijkheid is.
Er zijn diverse partijen die bankvrij vastgoed financieren. Het meest populair zijn vastgoedfondsen waarmee mensen gezamenlijk beleggen in onroerend goed, maar er zijn ook partijen die investeerders direct in contact brengen met de gebruiker van het pand. Enkele voorbeelden zijn Matching Capital, Geldvoorelkaar en Collin Crowdfund.
Het koppelen van vastgoed aan particuliere investeerders klinkt als een win-winsituatie, maar ook aan het bankvrij financieren van vastgoed kleven nadelen. Een belangrijke is dat vastgoedfinanciers over het algemeen een hoger rentepercentage vragen. Bij bedragen die al snel in de (vele) tonnen lopen, kan dit bedrag dus flink oplopen.
Daarnaast kan de investeerder, om risico’s te elimineren, het recht van eerste hypotheek eisen. Concreet betekent dit dat hij het vastgoed als onderpand heeft. Stel dat jij om wat voor reden dan ook niet meer aan jouw verplichtingen kan voldoen, dan heeft de financier het recht om het pand gedwongen te verkopen.
Maar er zijn ook diverse voordelen. Om te beginnen heb je vaak meer vrijheid in de manier waarop je de lening wilt samenstellen. Waar je bij de bank aan standaardregels bent gebonden, snappen investeerders heel goed dat je (de eerste periode) bijvoorbeeld liever kiest voor een aflossingsvrije variant, zodat je voldoende werkkapitaal beschikbaar houdt.
En heb je een aantal grote opdrachten achter de rug waardoor je (boetevrij) wilt aflossen, dan vindt een investeerder dit vaak geen enkel probleem. Ook staan zij vaak open voor constructies waarbij er met stapelfinanciering wordt gewerkt, bijvoorbeeld in combinatie met een crowdfunding-platform of een (achtergestelde) lening bij de huidige eigenaar van het bedrijfspand.
De waarde van het onderpand
Of je nu kiest voor een bancaire lening of het bankvrij financieren van vastgoed, het onderpand blijft een belangrijk gegeven binnen het onroerend goed. Dit komt omdat het pand een bepaalde waarde vertegenwoordigt. Wordt hierop een hypotheek afgesloten, dan is vaak al een groot deel van het risico afgedekt.
Zowel banken als investeerders financieren het liefst risicovrij. Kom je met een flinke zak eigen geld en heb je nog maar een deel van de WOZ-waarde nodig, dan is de kans een stuk groter dat je de financiering rond krijgt. Dit in tegenstelling tot wanneer je het pand volledig wilt laten financieren. Maar ook jouw bedrijfscijfers, de extra inkomsten die je met het pand kunt genereren of andere bedrijfsspecifieke voordelen kunnen de doorslag geven.
Welke dit precies zijn, verschilt per financier. Het loont dus zeker de moeite om de opties naast elkaar te leggen. Matchingcapital.com is nog een relatief klein en jong platform maar financiert tot 90% van de pandwaarde tegen relatief flexibele voorwaarden. Ook Mogelijk.nl is voor zakelijk vastgoed een bekende en snelgroeiende partij. Daarnaast biedt crowdfunding regelmatig oplossingen voor (een deel van) de financiering van zakelijk vastgoed. Welk van de financiers voor jou het meest geschikt is, hangt onder meer af van de waarde van het bedrijfspand, jouw onderneming en wat je verder nog voor financiële wensen hebt.
Veelgestelde vragen
Enkele veelgestelde vragen over het financieren van vastgoed zijn:
Hoe kan ik zakelijk vastgoed financieren?
Wanneer je een bedrijfspand op het oog hebt, is het een logische eerste gedachte om voor de financiering ervan naar de bank te gaan. Ben je zelf niet de huurder maar wil je beleggen in onroerend goed? Of geeft de bank geen of slechts een beperkte lening? Dan zijn er gelukkig ook alternatieven. In dit artikel staan enkele platformen beschreven.
Kan ik vastgoed ook crowdfunden?
Soms wel! Net als de bank hebben ook crowdfunding-platforms hun eisen. Al zijn dat niet altijd dezelfde als de bank. Zo kijkt een bank meer naar je verleden en durven sommige crowdfunding-platforms ook een inschatting te maken van je toekomst. Dat biedt soms extra opties.
Tot welk percentage van mijn WOZ/pandwaarde kan ik financieren?
Gemiddeld gezien kun je zakelijk vastgoed financieren tot ongeveer 90% van de waarde van een pand. Maar de verschillen zijn groot. Welk percentage je een financiering voor kan krijgen is sterk afhankelijk van je situatie. Koop je een bedrijfspand voor jezelf of gaat het om een belegging in onroerend goed? Ook je betaalverleden en eventueel aanvullend onderpand tellen mee.