Zakelijk vastgoed financieren

Hoe kun je vastgoed het beste financieren? Voor een bedrijfspand is het gebruikelijk om naar de bank te gaan voor een passende financiering. Maar wat doe je als de bank geen of slechts een beperkte lening wil verstrekken? Waar vind je dan een zakelijke vastgoedfinanciering?

Inhoud:

• Vastgoed financieren
• Financieren zonder bank
• Voor- en nadelen
• Financiering via de bank
• Waarde van het onderpand

Zakelijke vastgoedfinanciering

Niet lang geleden werd al het zakelijke vastgoed in Nederland gefinancierd door enkele grote banken. Na de financiële crisis zijn er veel nieuwe financierders bijgekomen.

Zakelijk onroerend goed financieren is een compleet eigen bedrijfstak, met tal van aanbieders die allemaal hun eigen specialisme hebben. De financiering van recreatief vastgoed of verhuurde beleggingspanden gaat steeds vaker buiten de bank om.

Commercieel vastgoed financieren zonder bank

Zoek je een zakelijke financiering voor vastgoed maar zijn je jaarcijfers te wisselend, is je onderpand onvoldoende of opereer je in een markt die voor de bank onbekend is? Dan is de kans groot dat die geen financiering biedt. Gelukkig kun je zakelijk vastgoed steeds gemakkelijker buiten de bank om financieren. Enkele spelers die snel marktaandeel winnen op dit terrein zijn:

Mogelijk

Mogelijk.nl staat vooral bekend om het bemiddelen van 1-op-1 financieringen voor winkel-, kantoor-, of beleggingspanden. Daarbij krijgt de investeerder zelf de hypotheekrechten. Daarnaast heeft het een eigen vastgoedfonds. Via Mogelijk.nl financierden particuliere investeerders al voor 700 miljoen aan zakelijk vastgoed.

Matching Capital

Matching Capital is een platform dat zich specifiek richt op vastgoed. Het heeft zowel Nederlandse als Amerikaanse projecten. Het is nog een jonge speler maar met een specifieke insteek: zoals huisvesting (verhuurde woningen), seniorenhuisvesting en projectontwikkeling.

Crowdfunding-platforms

Een crowdfunding-platform dat zich heeft gespecialiseerd in zakelijk vastgoed is Max Crowdfund. Ook grote namen als Geldvoorelkaar en Collin Crowdfund bieden regelmatig vastgoedprojecten.

Voordelen van een bankvrije vastgoedfinanciering

Objecten financieren zonder de bank geeft enkele belangrijke voor- en nadelen. Om te beginnen heb je bij een bankvrije vastgoedfinanciering vaak meer vrijheid in de manier waarop je de lening wilt samenstellen.

Als je bijvoorbeeld bouwt aan een vastgoedportefeuille wil je vaak iets meer flexibiliteit. Investeerders snappen meestal wel dat je (de eerste periode) bijvoorbeeld liever kiest voor een aflossingsvrije variant, zodat je voldoende werkkapitaal beschikbaar houdt.

Heb je een aantal meevallers gehad waardoor je (boetevrij) op een financiering wilt aflossen of tegen gunstigere voorwaarden wilt herfinancieren, dan vindt een investeerder dit meestal ook geen probleem en ze staan vaker open voor constructies als een stapelfinanciering, bijvoorbeeld in combinatie met een crowdfunding-platform of een (achtergestelde) lening bij de huidige eigenaar van een bedrijfspand.

Nadelen van investeerders

Het belangrijkste nadeel van bankvrij financieren van commercieel vastgoed is dat vastgoedfinanciers over het algemeen een hogere rente rekenen. Als je meerdere beleggingspanden hebt kan een paar procent rente echt een enorm verschil maken in de maandelijkse lasten. Vaak lopen deze financieringen daarom maar een paar jaar. Als er een deel is afgelost kun je een goedkopere herfinanciering afsluiten bij de bank.

Net als de bank beperkt een investeerder de risico’s door voor vastgoedfinancieringen het recht van eerste hypotheek op het object te eisen. Dit betekent dat je het vastgoed als onderpand voor de financiering geeft. Als jij niet meer aan jouw betalingsverplichtingen voldoet heeft de financier het recht om het pand gedwongen te verkopen.

Een zakelijke vastgoed-financiering zonder de bank? Daar waar de bank moeite heeft kan Matching Capital tot 90% van de waarde van een zakelijk pand financieren.

Vastgoed-financiering via de bank

Dat banken niet meer alle vastgoedfinancieringen op zich nemen betekent niet dat ze hiermee gestopt zijn. Verreweg het meeste zakelijke vastgoed wordt nog door banken gefinancierd. Grote bedrijven financieren vrijwel al hun bedrijfspanden en ander onroerend goed via hun huisbank. Daar zijn de bedragen wel vaak groter en ook de risico-analyse is daar vaak gemakkelijker.

Als je eerder al panden financierde en zelf sterk mee investeert in een object is de kans groot dat je een hypotheek krijgt bij de bank. Voor starters is het lastiger, maar wanneer jij al jarenlang de hypotheek van je privéwoning op tijd betaalt, nooit schulden hebt gemaakt op je zakelijke rekening en bovendien voldoende liquiditeit hebt, is het zeker niet onmogelijk.

Een bankfinanciering is inflexibel

Soms is het mogelijk via de bank maar is een zakelijke financiering via alternatieve financierders toch een betere keuze. Want de bank mag dan wel meestal een laag rentepercentage rekenen voor vastgoed, daar staat wel tegenover dat je hier meestal verplicht bent om (een deel) af te lossen waardoor de maandelijkse lasten toch snel oplopen.

Ook het papierwerk en de snelheid van het verwerken hiervan is bij een bank vaak omslachtiger dan bij nieuwe online financierders. Zeker als je ook inkomsten uit de verhuur wilt meerekenen.

En soms is een vastgoedfinanciering via de bank gewoon niet mogelijk. Denk bijvoorbeeld aan de chemiebranche, de handel in cryptovaluta of innovaties als duurzame hennepoplossingen. Voor de bank kost het simpelweg te veel tijd om de materie goed te begrijpen, waardoor ze snel geneigd zijn om te kiezen voor een negatief advies. Deze partijen moeten voor hun panden buiten de bank om een financiering zoeken.

Zelf geld investeren in vastgoed als winkel-, kantoor-, of bedrijfspanden? Via Mogelijk.nl financierden particuliere beleggers al voor meer dan een miljard euro aan zakelijk vastgoed.

Bank verdient nog maar weinig aan hypotheken

Voor recreatief vastgoed of voor spelers die nog niet eerder een zakelijke hypotheek hebben gehad, wijst de bank veel financieringen af. Veelal omdat een zakelijke vastgoedfinanciering voor de bank niet lonend is of te onvoorspelbaar. Zo zijn financieringen onder de half miljoen euro, of het nu gaat om vastgoedfinanciering of werkkapitaal, voor banken bijna niet rendabel te krijgen. Dit komt omdat de administratieve werkzaamheden vrijwel niet opwegen tegen de opbrengsten.

Voor banken gelden er strenge regels rond het financieren van vastgoed.

Hoewel ze nog wel eens willen helpen met de financiering van sommige andere balansposten, gelden er rond leningen voor vastgoed strengere regels. Zo moeten banken bijvoorbeeld meer buffers aanhouden, wat betekent dat er tegenover een vastgoedfinanciering meer eigen vermogen moet staan dan vroeger. Dit heeft direct invloed op hoeveel een bank nog kan verdienen aan een zakelijke hypotheek. Daar komt nog bij dat banken voorzichtiger zijn met een financiering voor het midden- en kleinbedrijf.

Fondsen en platforms nemen rol van de bank over

Is de bank geen optie, dan kun je zakelijk vastgoed financieren via online platforms, fondsen of investeerders die investeren in vastgoed. Het (netto) rendement is soms wat lager dan alternatieven maar er is veel zekerheid want panden zijn relatief waardevast, waardoor onroerend goed een populaire investeringsmogelijkheid is.

Er zijn diverse partijen die bankvrij vastgoed willen financieren. Van vastgoedfondsen waarmee mensen gezamenlijk beleggen in onroerend goed, tot institutionele beleggers en crowdfunding-platforms. Er zijn zelfs partijen die investeerders direct in contact brengen met de gebruiker van het pand.

De waarde van het onderpand

Of je nu kiest voor een bancaire lening of het bankvrij financieren van vastgoed, het onderpand blijft een belangrijk gegeven binnen het onroerend goed. Dit komt omdat het pand een bepaalde waarde vertegenwoordigt. Als je hierop een hypotheek afsluit is een groot deel van het risico al afgedekt.

Zowel banken als vermogende particulieren investeren het liefst risicovrij. Hoe lager de zakelijke lening is in verhouding tot de waarde van het object, vaak omschreven als de Loan to Value of kortweg LTV, hoe lager de rente. Doe je zelf ook een flinke eigen investering en heb je nog maar een deel van de WOZ-waarde nodig, dan heb je een lage loan to value en is de kans groter dat je de financiering rond krijgt. Dit in tegenstelling tot wanneer je het pand volledig wilt laten financieren en terugbetalen uit de inkomsten van de verhuur.

Je bedrijfscijfers

Jouw bedrijfscijfers, de extra inkomsten die je met het pand kunt genereren of andere bedrijfsspecifieke voordelen kunnen de doorslag geven. Welke dit precies zijn, verschilt per financier. Het loont dus zeker de moeite om de opties naast elkaar te leggen.

Matching Capital biedt een vastgoedfinanciering tot 90% van de pandwaarde tegen relatief flexibele voorwaarden.

Zo is Matching Capital nog een relatief klein en jong platform maar financiert het tot 90% van de pandwaarde tegen relatief flexibele voorwaarden. Ook Mogelijk.nl is voor zakelijk vastgoed een bekende en snelgroeiende partij. Daarnaast biedt crowdfunding regelmatig oplossingen voor (een deel van) de financiering van zakelijk vastgoed. Welk van de financiers voor jou de meest passende oplossing biedt, hangt onder meer af van de waarde van het bedrijfspand, jouw onderneming en wat je verder nog voor financiële wensen hebt.

Veelgestelde vragen

Enkele veelgestelde vragen over het financieren van vastgoed zijn:

Hoe is zakelijk vastgoed te financieren?

Wanneer je een bedrijfspand op het oog hebt, is het een logische eerste gedachte om voor de financiering ervan naar de bank te gaan. Ben je zelf niet de huurder maar wil je beleggen in onroerend goed? Of geeft de bank geen of slechts een beperkte lening? Dan zijn er gelukkig ook alternatieven. In dit artikel staan enkele platformen beschreven.

Kan ik vastgoed ook crowdfunden?

Soms wel. Net als de bank hebben ook crowdfunding-platforms hun eisen. Al zijn dat niet altijd dezelfde als de bank. Zo kijkt een bank meer naar je verleden en durven sommige crowdfunding-platforms ook een inschatting te maken van je toekomst. Dat biedt soms extra opties.

Hoeveel van mijn WOZ/pandwaarde kan ik financieren?

Gemiddeld gezien kun je een financiering afsluiten voor zakelijk vastgoed tot ongeveer 70-80% van de waarde van een pand. Maar de verschillen zijn groot. Welk percentage je een financiering voor kan krijgen is sterk afhankelijk van je situatie. Koop je een bedrijfspand voor jezelf, koop je een woning om zelf te verhuren of gaat het om een belegging in onroerend goed? Ook je betaalverleden en eventueel aanvullend onderpand tellen mee.