Vastgoed financieren

Hoe kun je het beste vastgoed financieren? Wanneer je een bedrijfspand op het oog hebt, is het een logische eerste gedachte om voor de financiering ervan naar de bank te gaan. Maar wat doe je als de bank geen of slechts een beperkte lening wil verstrekken? Waar vind je dan vastgoedfinanciering?
Niet lang geleden werd al het vastgoed in Nederland gefinancierd door enkele grote banken. Sinds die tijdens de financiële crisis de deuren grotendeels gesloten houden, zijn er allerlei nieuwe oplossingen ontstaan. Financiering van vastgoed is een compleet eigen bedrijfstak geworden, met tal van aanbieders die allemaal hun eigen specialisme hebben.

Vastgoedfinanciering via de bank

Dat banken nog altijd zeer voorzichtig zijn met vastgoedfinancieringen betekent niet dat banken hier helemaal mee stoppen. Verreweg het meeste zakelijke vastgoed wordt nog door banken gefinancierd. Grote bedrijven financieren vrijwel al hun bedrijfspanden en ander onroerend goed via hun huisbank. Daar zijn de bedragen wel vaak groter en ook de risico-analyse is daar vaak gemakkelijker.

Als je eerder al panden financierde en zelf sterk mee investeert is de kans dus groot dat je een hypotheek kunt krijgen bij de bank. Voor starters is het lastiger, maar wanneer jij al jarenlang de hypotheek van je privéwoning op tijd betaalt, nooit schulden hebt gemaakt op je zakelijke rekening en bovendien voldoende liquiditeit hebt, is het zeker niet onmogelijk.

Bank verdient nog maar weinig aan hypotheken

In het mkb, vooral bij spelers die nog niet eerder een zakelijke hypotheek hebben gehad, wordt er wel een groot deel afgewezen. Veelal omdat zakelijk vastgoed financieren voor de bank niet lonend is of te onvoorspelbaar. Zo zijn bedragen onder de half miljoen euro, of het nu gaat om vastgoedfinanciering of werkkapitaal, voor hen bijna niet rendabel te krijgen. Dit komt omdat de administratieve werkzaamheden vrijwel niet opwegen tegen de opbrengsten.

Hoewel ze nog wel eens willen helpen met de financiering van balansposten, gelden er op het gebied van vastgoed strengere regels. Zo moeten banken bijvoorbeeld meer buffers aanhouden, wat betekent dat er tegenover financieringen meer eigen vermogen moet staan dan vroeger. Dit heeft direct invloed op hoeveel een bank nog kan verdienen aan een zakelijke hypotheek. Daar komt nog bij dat banken veel voorzichtiger zijn geworden bij het financieren van het midden- en kleinbedrijf.

Bank niet flexibel

Een andere veelgehoorde reden waarom banken de aanvraag afwijzen, is omdat de jaarcijfers te wisselend zijn. Ook wanneer je in een markt opereert die voor de bank onbekend is, is de kans aanzienlijk dat je geen financiering krijgt. Denk bijvoorbeeld aan de chemiebranche, de handel in cryptovaluta of innovaties als duurzame hennepoplossingen. Voor de bank kost het simpelweg te veel tijd om de materie goed te begrijpen, waardoor ze snel geneigd zijn om te kiezen voor een negatief advies.

Verder wordt een bank als minder flexibel gezien dan alternatieve financierders. Want de bank mag dan wel meestal een laag rentepercentage rekenen, daar staat wel tegenover dat je hier meestal verplicht bent om (een deel) af te lossen waardoor de maandelijkse lasten al snel kunnen oplopen. Ook het papierwerk en de snelheid van het verwerken hiervan is bij een bank vaak omslachtiger dan bij nieuwe online financierders.

Investeerders financieren graag zakelijk vastgoed

Is de bank geen optie, dan kunnen investeerders en andere alternatieve aanbieders vastgoed financieren. Door te speculeren op de beurs kunnen zij hun investering weliswaar sneller laten renderen, maar het is lastig om grip te krijgen op de koers. Daarentegen is investeren in vastgoed relatief waardevast, waardoor het een populaire investeringsmogelijkheid is. Het (netto) rendement is meestal lager, de zekerheid is een stuk groter.

Er zijn diverse partijen. Het meest populair zijn vastgoedfondsen waarmee mensen gezamenlijk beleggen in onroerend goed, maar er zijn ook partijen die investeerders direct in contact brengen met de gebruiker van het pand. Dit klinkt als een win-winsituatie, maar ook aan het bankvrij financieren van vastgoed kleven nadelen. Een belangrijke is dat vastgoedfinanciers over het algemeen een hoger rentepercentage vragen. Bij bedragen die al snel in de (vele) tonnen lopen, kan dit bedrag dus flink oplopen.

Daarnaast kan de investeerder, om risico’s te elimineren, het recht van eerste hypotheek eisen. Concreet betekent dit dat hij het vastgoed als onderpand heeft. Stel dat jij om wat voor reden dan ook niet meer aan jouw verplichtingen kan voldoen, dan heeft de financier het recht om het pand gedwongen te verkopen.

Maar er zijn ook diverse voordelen. Om te beginnen heb je vaak meer vrijheid in de manier waarop je de lening wilt samenstellen. Waar je bij de bank aan standaardregels bent gebonden, snappen investeerders heel goed dat je (de eerste periode) bijvoorbeeld liever kiest voor een aflossingsvrije variant, zodat je voldoende werkkapitaal beschikbaar houdt.

En heb je een aantal grote opdrachten achter de rug waardoor je (boetevrij) wilt aflossen, dan vindt een investeerder dit vaak geen enkel probleem. Ook staan zij vaak open voor constructies waarbij er met stapelfinanciering wordt gewerkt, bijvoorbeeld in combinatie met een crowdfunding-platform of een (achtergestelde) lening bij de huidige eigenaar van het bedrijfspand.

De waarde van het onderpand

Of je nu kiest voor een bancaire lening of het bankvrij financieren van vastgoed, het onderpand blijft een belangrijk gegeven binnen het onroerend goed. Dit komt omdat het pand een bepaalde waarde vertegenwoordigt. Wordt hierop een hypotheek afgesloten, dan is vaak al een groot deel van het risico afgedekt.

Zowel banken als investeerders financieren het liefst risicovrij. Kom je met een flinke zak eigen geld en heb je nog maar een deel van de WOZ-waarde nodig, dan is de kans een stuk groter dat je de financiering rond krijgt. Dit in tegenstelling tot wanneer je het pand volledig wilt laten financieren. Maar ook jouw bedrijfscijfers, de extra inkomsten die je met het pand kunt genereren of andere bedrijfsspecifieke voordelen kunnen de doorslag geven.

Welke dit precies zijn, verschilt per financier. Het loont dus zeker de moeite om de opties naast elkaar te leggen. Op het gebied van vastgoed-investeerders is Mogelijk.nl een bekende en snelgroeiende partij. Ook crowdfunding wordt regelmatig ingezet voor (een deel van) de financiering van zakelijk vastgoed. Welk van de financiers voor jou het meest geschikt is, hangt onder meer af van de waarde van het bedrijfspand, jouw onderneming en wat je verder nog voor financiële wensen hebt.