‘Alternatieve financiering voor zakelijk vastgoed hard nodig’

De financiering van commercieel vastgoed was jarenlang exclusief weggelegd voor de bank maar die zet zijn geld momenteel liever ergens anders weg. Een goede ontwikkeling? Investeerders.nl vroeg financieringsexperts Carlo van der Weg en Lex van Teeffelen naar hun gedachten hierover.

Het financieren van onroerend goed kenmerkt zich door grotere bedragen, lange looptijden en onderpand. Van oudsher een ideale markt voor de bank. Op het totaal uitgezet kapitaal is die ook echt oppermachtig, maar als we alleen kijken naar nieuw verstrekte leningen zijn alternatieven wel enorm in opkomst.

We schreven eerder al over Mogelijk.nl, die investeerders en ondernemers aan elkaar koppelt. Inmiddels zijn er meer soortgelijke clubs ontstaan en ook crowdfunding-platformen hebben inmiddels de handschoen opgepakt. Als we Carlo van der Weg, directeur bij Credion, een landelijke adviesorganisatie voor bedrijfsfinancieringen, vragen naar het percentage marktaandeel geeft hij aan dat dit lastig is om te noemen, maar dat de groei inderdaad aanzienlijk is.

“Voor vastgoed zijn er veel mogelijkheden bijgekomen en die winnen snel marktaandeel. Banken geven weinig harde cijfers van wat zij uitzetten, maar eerder deze maand heeft de Rabobank nog aangegeven dat ze even geen commercieel vastgoed financieren. Ook niet voor bestaande klanten. Andere banken laten een vergelijkbaar beeld zien. De vraag is er wel, dus is het logisch dat er in sneltreinvaart alternatieven ontstaan.”

‘Loan to value zal flink dalen’

“De ellende met het vastgoedportfolio ligt bij bankiers nog vers in het geheugen”, geeft Lex van Teeffelen aan. Hij is als lector verbonden aan de Hogeschool Utrecht en specialist op het gebied van mkb-financieringen. “De reden is deels te vinden in de voorschriften. Banken moeten risicokapitaal gaan aanhouden bij hypotheken onder Basel IV. Nu wordt tot 100 procent van de waarde van het vastgoed gefinancierd en dat moet anders.”

En, zo zegt hij, als de economie afkoelt, dan zijn bedrijfspanden altijd lastiger te verkopen dan particuliere panden. “Tijdens de kredietcrisis bleek dat het verzilveren van het bedrijfsvastgoed in een afkoelende economie kan tegenvallen. De SNS-Bank is er aan onderdoor gegaan en moest door het Rijk worden gered. Dat is ook de reden dat banken niet meer zo happig zijn op bedrijfspanden als zekerheid. Daar waar er vroeger nog 100 procent van de pandwaarde werd gefinancierd, zakt de loan to value tot 70 procent en gaat waarschijnlijk naar 50 procent of minder.”

Alternatieve financiers vullen het gat snel op. Dit zijn vaak jonge innovatieve bedrijven die een positieve invloed kunnen hebben op dit onderdeel van de financieringsmarkt. Volgens de heren is vernieuwing en flexibiliteit op dit gebied van de markt zeer welkom. Al geeft Lex aan dat het voor sommige spelers meer noodzaak dan liefde is.

‘Bedrijfsfinancieringen wel welkom’

De bank beperkt haar risico’s misschien qua vastgoed, op andere terreinen laten ze volgens hem een heel ander beeld zien. Zo zijn banken juist weer wel heel actief aanwezig in de markt van reguliere bedrijfsfinancieringen. “Vanuit de hoek van niet-bancaire financiers, hoor ik dat zij juist veel klanten verliezen aan de bank. Ook bij de lagere bedragen onder de miljoen euro.”

Je zou denken dat onroerend goed met onderpand voor een bank veiliger is dan leningen. Maar volgens Lex haalt de bank een hoog rendement op bedrijfsfinancieringen. “De huidige nettomarges die banken nu maken op financieringen aan het mkb en bedrijven zijn naar mijn schatting 40 tot 50 procent. Dan is het is te verleidelijk voor banken om het mkb na een paar vette jaren – en goede bedrijfscijfers – te financieren, ook al zakt de groei nu snel in.”

‘Banken moeten zich bewust zijn van hun invloed op de economie’

Lex heeft zijn twijfels of dat een goede ontwikkeling is. “Macro-economisch is het onverantwoord om bij bijna nulgroei de loketten voor financiering zo ver open te trekken. Dat had bij het aantrekken van de groei eind 2013 moeten gebeuren, niet nu! Er wordt weleens van accountants gezegd dat zij in de achteruitkijkspiegel kijken. Wel, banken hebben hier minstens net zoveel last van.”

Carlo deelt de mening dat de bank de deuren de afgelopen tijd vrij ver open heeft gezet en dat dit risico’s met zich meebrengt. Hij is bang dat het mkb qua liquiditeit nog altijd sterk leunt op de bank. “Het is begrijpelijk dat banken financieren als het goed gaat met het mkb en de deuren sluiten zodra ze tegenvallende resultaten zien. Maar hiermee kunnen ze die problemen wel vergroten.”

Juist vanwege het risico dat de recente geschiedenis zich herhaalt, is hij groot voorstander van meer alternatieve financiers voor de verschillende financieringsvragen uit het mkb, zoals nu gebeurt binnen het zakelijke vastgoed. “Investeerders, factormaatschappijen of crowdfunding-platformen bieden ook in lastige tijden kansen omdat ze anders kijken dan de bank. Die kunnen er voor zorgen dat er voor groeibedrijven en andere succesvolle ondernemers kapitaal overblijft, ook in tijden wanneer de reguliere geldkranen worden dichtgedraaid.”