Vastgoedobligaties

Met vastgoedobligaties kun je beleggen in onroerend goed zonder dat je zelf vastgoed koopt. Via (niet-)beursgenoteerde vastgoedfondsen investeer je bijvoorbeeld in winkelcentra, kantoren of woningen. Wat zijn de voor- en nadelen van vastgoedobligaties en waar moet je verder op letten?

Een vastgoedobligatie is een lening voor investeringen in vastgoed, vaak met bestaand onroerend goed als onderpand. Via een vastgoedfonds leen je je geld uit aan projectontwikkelaars of vastgoedinvesteerders. De hoofdsom wordt meestal aan het einde van de looptijd terugbetaald. Al gebeurt het ook dat geldnemers tussentijds gedeeltes van een obligatie aflossen.

Aandelen versus obligaties

Er zijn ook veel fondsen waarbij je aandelen krijgt. Het grootste verschil is dat je bij aandelen meedeelt in de winst en bij obligaties tijdens de looptijd van de lening een vaste rente ontvangt. De waarde van het onroerend goed, of wisselende huurinkomsten door bijvoorbeeld leegstand, is dan alleen nog relevant voor eventueel onderpand. Het rendement van de obligatie staat dus meestal vooraf vast, al bestaan er ook zogenoemde winstdelende obligaties.

Beleggen in vastgoed via fondsen: Bij SynVest beleg je in gezondheidscentra, supermarkten of kantoorpanden. Corum Investments beheert vastgoed in 17 landen, 6 sectoren en 4 valuta's.

Investeren in een vastgoedobligatie

Er zijn verschillende fondsen die zich (ook) richten op vastgoedobligaties. Met jouw investering, en die van andere beleggers, investeert het fonds in de bouw of de aankoop van onroerend goed. Bij je zoektocht naar een geschikte partij is het vooral belangrijk om te kijken hoe de belegging wordt verspreid en of de obligatie verhandelbaar is. Beursgenoteerde obligaties zijn meestal goed verhandelbaar, maar daarbuiten is het erg wisselend.

Spreiding is ook bij vastgoed belangrijk.

Onder de beursgenoteerde vastgoedfondsen vind je zowel kleine spelers die gespecialiseerd zijn in een bepaalde niche als grote fondsen die wereldwijd actief zijn. Sommige fondsen investeren uitsluitend in Nederlands vastgoed, terwijl andere partijen zich juist richten op buitenlandse panden. Daarnaast zijn er fondsen die een mix hebben van binnen- en buitenlands vastgoed.

Meestal bepaalt de fondsbeheerder in welk onroerend goed er wordt belegd. Afgezien van je keuze voor het fonds heb je bij obligaties zelf meestal geen invloed op de spreiding. Investeer je (ook) in buitenlands vastgoed, dan kan het zijn dat je te maken krijgt met schommelingen in de wisselkoers. Dit kan zowel positief als negatief voor je uitpakken.

Open direct een beleggingsrekening bij DEGIRO, marktleider in Nederland, of eToro.com met ruim 10 miljoen gebruikers en populair in heel Europa. Beleggen kent risico's. Je kunt inleg verliezen.

Beleggen buiten de beurs om

Verder zijn er niet-beursgenoteerde fondsen die zelf obligaties uitgeven. Deze besloten fondsen zijn vaak in handen van institutionele investeerders zoals pensioenfondsen of participatiemaatschappijen. Bij deze fondsen heb je soms (een beperkte) inspraak over de beleggingen. Een belangrijk nadeel van niet-beursgenoteerde fondsen is dat je de obligatie vaak moeilijker of helemaal niet kunt verhandelen.

Kleine losse vastgoedprojecten hebben soms een korte looptijd, maar fondsen die zelf obligaties uitgeven werken meestal met langjarig verhuurd vastgoed. Vastgoedfondsen zonder einddatum zijn ook heel gebruikelijk, maar dan is er vaak sprake van een aandelenconstructie. Wanneer de obligaties niet verhandelbaar zijn, betekent dit dat je je investering voor die periode vastlegt.

Een ander punt is dat een groot deel van de niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen niet onder toezicht staat. De kans op een slecht(er) presterend fonds is onder de partijen zonder beursnotering groter, aangezien zij minder worden gereguleerd. Bovendien hoeft een niet-beursgenoteerd fonds minder inzicht te geven in de onderneming dan fondsen met een beursnotering.

Zelf geld investeren in vastgoed als winkel-, kantoor-, of bedrijfspanden? Via Mogelijk.nl financierden particuliere beleggers al voor meer dan een miljard euro aan zakelijk vastgoed.

Voor- en nadelen beleggen in vastgoedobligaties

Het financieren van zakelijk vastgoed gaat vaak samen met (relatief) grote bedragen, lange(re) looptijden en een onderpand. De waarde van het vastgoed kan tijdens de looptijd schommelen, bijvoorbeeld door leegstand. Maar omdat een obligatie een lening is, is dat alleen relevant indien de uitgevende partij de lening niet kan terugbetalen. Dit maakt het een relatief veilige investering. Een ander voordeel is dat veel panden vrij waardevast zijn, zeker wanneer je het over de langere termijn bekijkt.

Obligaties zijn minder geschikt voor korte termijn.

Een nadeel van het kopen van vastgoedobligaties via een fonds is dat je meestal weinig invloed hebt op de samenstelling van het onroerend goed. Heb je obligaties via een gesloten fonds, dan moet je er rekening mee houden dat het vaak lastig is om uit het project te stappen.  Verder zijn obligaties minder geschikt voor investeerders die op de korte termijn willen handelen of spanning zoeken.

Tips voor het investeren in vastgoed

Of je nu vastgoedobligaties wilt kopen bij een beursgenoteerd fonds of buiten de beurs om, het is altijd verstandig om te onderzoeken wie de fondsbeheerder is, wat de reputatie is en hoe transparant het fonds is. Verder is het bij beleggen in obligaties goed om te kijken welke zekerheden er zijn en wie hier recht op heeft. Zo zijn eerste hypotheekrecht en pandrecht niet altijd in handen van de investeerder.

Wanneer je je verdiept in de kosten van de verschillende fondsen, zal je zien dat er grote kostenverschillen zijn. Vergeet bij je vergelijking niet om ook de rendementen naast elkaar te leggen. Sommige fondsen zijn iets duurder dan gemiddeld, maar halen wel een beter rendement dan het marktgemiddelde.