Vastgoedobligaties

Met vastgoedobligaties kun je beleggen in onroerend goed zonder dat je zelf vastgoed koopt. Via (niet-)beursgenoteerde vastgoedfondsen investeer je bijvoorbeeld in winkelcentra, kantoren of woningen. Wat zijn de voor- en nadelen van vastgoedobligaties en waar moet je verder op letten?

Let op: beleggen in vastgoedobligaties kent risico’s. Je kunt (een deel van) je inleg verliezen.

Een vastgoedobligatie is een lening voor investeringen in vastgoed, vaak met bestaand onroerend goed als onderpand. Via een vastgoedfonds leen je je geld uit aan projectontwikkelaars of vastgoedinvesteerders. De hoofdsom wordt meestal aan het einde van de looptijd terugbetaald. Al komt het voor dat geldnemers tussentijds gedeeltes van een obligatie aflossen.

Aandelen versus obligaties

Fondsen kunnen zowel obligaties als aandelen uitgeven. Bij aandelen krijg je een deel van de winst en die is vooraf onzeker. Obligaties bieden meestal een vaste rente en looptijd. Wat de waarde van het onroerend goed doet of hoe de markt ontwikkelt, is dan alleen belangrijk voor als het misgaat.

Het voordeel van obligaties bestaat dan uit de stabiele vaste inkomsten. Al zijn er ook fondsen die naast een vaste rente ook (een deel van) de resterende winst verdelen onder obligatiehouders.

Beleggen in vastgoed via fondsen: Bij SynVest beleg je in gezondheidscentra, supermarkten of kantoorpanden. Corum Investments beheert vastgoed in 17 landen, 6 sectoren en 4 valuta's.

Investeren in een vastgoedobligatie

Er zijn verschillende fondsen die zich (ook) richten op vastgoedobligaties. Met jouw investering, en die van andere beleggers, investeert het fonds in de bouw of de aankoop van onroerend goed. Daarbij is het goed om te letten op de spreiding van het vastgoed, en de verhandelbaarheid van de obligatie. Beursgenoteerde obligaties zijn meestal goed verhandelbaar, maar daarbuiten zijn de verschillen groot.

Spreiding is ook bij vastgoed belangrijk.

Onder de beursgenoteerde vastgoedfondsen vind je zowel kleine spelers die gespecialiseerd zijn in een bepaalde niche als grote fondsen die wereldwijd actief zijn. Sommige fondsen investeren uitsluitend in Nederlands vastgoed, terwijl andere partijen zich juist richten op buitenlandse panden. Daarnaast zijn er fondsen die een mix hebben van binnen- en buitenlands vastgoed.

Meestal bepaalt de fondsbeheerder in welk onroerend goed er wordt belegd. Afgezien van je keuze voor het fonds heb je bij obligaties zelf meestal geen invloed op de spreiding. Investeer je (ook) in buitenlands vastgoed, dan kan het zijn dat je te maken krijgt met schommelingen in de wisselkoers. Dit kan zowel positief als negatief voor je uitpakken.

Open direct een beleggingsrekening bij DEGIRO of Saxo, beide populair onder Nederlandse beleggers, of eToro.com een populaire Europese speler. Beleggen kent risico's. Je kunt inleg verliezen.

Beleggen buiten de beurs om

Er zijn ook niet-beursgenoteerde fondsen die zelf obligaties uitgeven. Deze besloten fondsen zijn vaak in handen van institutionele investeerders zoals pensioenfondsen of participatiemaatschappijen. Bij deze fondsen heb je soms (een beperkte) inspraak over de beleggingen. Een belangrijk nadeel van niet-beursgenoteerde fondsen is dat je de obligatie vaak moeilijker of helemaal niet kunt verhandelen.

Kleine losse vastgoedprojecten hebben soms een korte looptijd, maar fondsen die zelf obligaties uitgeven werken meestal met langjarig verhuurd vastgoed. Vastgoedfondsen zonder einddatum zijn ook heel gebruikelijk, maar dan is er vaak sprake van een aandelenconstructie. Wanneer de obligaties niet verhandelbaar zijn, zit je inleg vast tijdens een vaste periode.

Een ander punt is dat een groot deel van de niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen niet onder toezicht staat. De kans op een slecht(er) presterend fonds is onder de partijen zonder beursnotering groter, aangezien zij minder worden gereguleerd. Bovendien hoeft een niet-beursgenoteerd fonds minder inzicht te geven in de onderneming dan fondsen met een beursnotering.

Zelf geld investeren in vastgoed als winkel-, kantoor-, of bedrijfspanden? Via Mogelijk.nl financierden particuliere beleggers al voor meer dan een miljard euro aan zakelijk vastgoed.

Voor- en nadelen beleggen in vastgoedobligaties

Het financieren van zakelijk vastgoed gaat vaak samen met (relatief) grote bedragen, lange(re) looptijden en een onderpand. De waarde van het vastgoed kan tijdens de looptijd schommelen, bijvoorbeeld door leegstand. Maar omdat een obligatie een lening is, is dat alleen relevant indien de uitgevende partij de lening niet kan terugbetalen. Dit maakt het een relatief veilige investering. Een ander voordeel is dat veel panden vrij waardevast zijn, zeker wanneer je het over de langere termijn bekijkt.

Obligaties zijn minder geschikt voor korte termijn.

Een nadeel van het kopen van vastgoedobligaties via een fonds is dat je meestal weinig invloed hebt op de samenstelling van het onroerend goed. Heb je obligaties via een gesloten fonds, dan moet je er rekening mee houden dat het vaak lastig is om uit het project te stappen.  Verder zijn obligaties minder geschikt voor investeerders die op de korte termijn willen handelen of spanning zoeken.

Tips voor het investeren in vastgoed

Of je nu vastgoedobligaties wilt kopen bij een beursgenoteerd fonds of buiten de beurs om, het is altijd verstandig om te onderzoeken wie de fondsbeheerder is, wat de reputatie is en hoe transparant het fonds is.

De kosten en rendementen van de verschillende fondsen kunnen sterk verschillen. Verder is het bij beleggen in obligaties goed om te kijken welke zekerheden er zijn en of je als investeerder recht hier recht op hebt.