EstateGuru review
6
(onze review)
EstateGuru richt zich volledig op vastgoedleningen met eerste hypothecaire zekerheid. In onze laatste review scoort het platform een 6. Als investeerder kun je instappen vanaf 50 euro en spreiden over meerdere landen. Het platform is actief sinds 2014 en heeft enkele moeilijke jaren gehad, maar de nieuwe koers lijkt te werken.
Inhoud:
Let op: online investeren via EstateGuru brengt risico’s met zich mee, je kunt (een deel van) je inleg verliezen.
Wat typeert EstateGuru?
EstateGuru is een van de grotere Europese crowdfunding-platforms voor vastgoedleningen met eerste hypothecaire zekerheid. De projecten zijn doorgaans kortlopend, met een gemiddelde looptijd van 12 maanden.
Het werd in 2014 opgericht in Estland en richtte zich in de beginjaren op snelle groei en marktleiderschap. Dat pakte slecht uit. Toen de vastgoedmarkt verslechterde, bleek dat veel projecten van lage kwaliteit waren en dat het onderpand daarbij onvoldoende dekking bood.
Eind 2022 trok EstateGuru zich terug uit verliesgevende markten zoals Duitsland. Sindsdien hanteert het een nieuwe strategie, met nieuwe selectiecriteria en focus op risicobeheersing. Dat lijkt succesvol, al is het imago beschadigd door het grote aantal defaults en kost de afhandeling van oude leningen nog veel capaciteit, wat de groeiruimte beperkt.
Het platform wordt het meeste vergeleken met Mintos, Collin Crowdfund en InSoil.
Wil je investeren in crowdfunding projecten? Kijk dan eens op Collin Crowdfund of Geldvoorelkaar.nl, of de Europese marktleider voor p2p-lending: Mintos.com.
Registratie en account aanmaken
De registratie bij EstateGuru verloopt snel en geautomatiseerd. Je maakt online een account aan en rondt de identificatie af via een ID-controle of, in sommige landen, via iDIN. Bij ons was het account binnen één werkdag actief.
Daarna kun je direct geld storten via een SEPA-bankoverschrijving. De minimale inleg per project is 50 euro. Het dashboard is duidelijk, zowel op desktop als mobiel.
Aanbod: vastgoedfinancieringen in de Baltische Staten
EstateGuru verstrekt vastgoedleningen in Estland, Letland en Litouwen. Volgens de site is het ook nog actief in Finland en Portugal, maar die projecten komen wij zelf niet tegen. In Duitsland, Spanje en Zweden is het platform gestopt na tegenvallende resultaten.
Opvallend aan het aanbod is dat de loan-to-value (hoogte lening in verhouding tot waarde onderpand) momenteel vrij laag ligt. Volgens het platform ligt de gemiddelde loan-to-value rond de 58 procent, met een max van 75 procent. Maar wij zien ook veel aanbod met een LTV van 30-40 procent, en zelfs een van onder de tien procent.
Wij zien veel aanbod met een LTV van 30-40 procent
Ondankse lage LTV toch soms risicovol
Ondanks de lagere LTV blijft het risico aanwezig: het platform financiert vooral kortlopende projecten, zoals de bouw van nieuwe panden (ontwikkelingsfinanciering), verbouwing van bestaande gebouwen, of tijdelijke leningen in afwachting van verkoop of herfinanciering (brugfinanciering). Meestal met een bulletlening (geen tussentijdse aflossing). Een vertraging of tegenvaller tijdens de looptijd kan gevolgen hebben voor de waarde van het onderpand.
Al lijkt het erop dat het platform wel van eerdere fouten heeft geleerd en hanteert het inmiddels strenge(re) selectiecriteria. Naar eigen zeggen komen alleen projecten met een helder onderpand, exitplan en voldoende ervaring bij de ontwikkelaar nog in aanmerking. De kredietanalyse is verscherpt, waarbij meerdere teams en een aparte kredietcommissie betrokken zijn. Hierdoor is het aanbod kleiner dan voorheen, maar de kwaliteit lijkt wel verbeterd.
het lijkt erop dat het platform van haar fouten heeft geleerd
Gebruikersgemak
EstateGuru werkt prettig en overzichtelijk. Wij gebruiken vooral de desktopomgeving, die duidelijke projectinformatie en bruikbare filteropties biedt. Het platform heeft geen eigen app, maar de website functioneert mobiel goed.
Beleggen kan handmatig of automatisch via een Auto-Invest-functie. Deze tool biedt voldoende instellingen om te filteren op looptijd, regio, LTV en rente. Ook kun je investeren via de secondary market, al is de liquiditeit daar beperkt. Vanuit de redactie denken we dat het platform haar nieuwe aanbod verbetert, en raden de secondary market af.
Bruto-rendement nieuw aanbod 9-11 procent
EstateGuru vermeldt een gemiddeld bruto rendement van ruim 10 procent. In de praktijk is dat afhankelijk van je selectie en of je te maken krijgt met betalingsachterstanden of defaults. Zeker in de periode 2021–2023 zijn veel investeerders geconfronteerd met vertragingen, herstructureringen en soms volledige afschrijvingen.
Zo geeft het platform aan dat ons account een rendement heeft van 9,4 procent, maar wij zijn gestart in 2020, en hebben destijds ook geïnvesteerd in Duitse en Finse leningen. Ongeveer de helft hiervan ging in default. Halverwege 2025 is een derde van ons totale account nog ‘in recovery’. Blijkbaar houdt het platform hier geen rekening mee.
Bij het nieuwe aanbod liggen de bruto-rentepercentages tussen de 9 en 11 procent. Door de lagere LTV en strengere selectie lijkt de kwaliteit van het aanbod beter, maar het rendement is daardoor minder extreem dan in de beginjaren.
EstateGuru Grow: fonds met vaste rente van 7 procent
Momenteel werkt het platform aan een eigen fonds: EstateGuru Grow . Hierbij biedt het een vaste rente van 7 procent op jaarbasis, uitbetaald per maand. Het platform verdeelt je inleg automatisch over vastgoedleningen (uit de Baltische Staten) waarbij het ook het risico op vertragingen of defaults op zich neemt.
EstateGuru Grow-fonds: 7 procent rente gegarandeerd.
Beleggen in vastgoed via fondsen: Bij SynVest beleg je in gezondheidscentra, supermarkten of kantoorpanden. Corum Investments beheert vastgoed in 17 landen, 6 sectoren en 4 valuta's.
Betrouwbaarheid
EstateGuru heeft een ECSP-vergunning sinds 2023, waarmee het onder toezicht staat van de Estse financiële toezichthouder. Klantgelden staan gescheiden van de bedrijfsrekening. Elke lening is gedekt met eerste hypothecaire zekerheid, wat investeerders een betere positie geeft bij wanbetaling.
Toch is het vertrouwen in het platform beperkt. In 2022 en 2023 heeft het veel betalingsachterstanden opgelopen. Bij defaults heeft het platform het recht om het onderpand te verkopen, maar dat proces is vaak traag en levert niet altijd het volledige uitstaande bedrag op. Hierdoor hebben veel investeerders een negatief rendement.
EstateGuru heeft toegegeven dat het in die jaren te veel risicovolle projecten heeft toegelaten, met soms onvoldoende dekking of onrealistische exitplannen. De communicatie over vertraagde terugbetalingen was bovendien beperkt. Sindsdien is het risicobeheer verbeterd. Nieuwe projecten doorlopen een zwaardere kredietanalyse, en het incassoteam is uitgebreid. De afwikkeling van probleemleningen vormen nog altijd een risico voor het imago en de financiële positie van het platform zelf.
Review-score: 6
Onze reviewscore is een 6. EstateGuru heeft een sterke basis: eerste hypothecaire zekerheid, lage LTV’s en een duidelijk beleggingsproces. Sinds 2023 is het risicobeheer verbeterd, en lijkt het platform lessen te hebben getrokken uit eerdere fouten. Toch weegt het verleden zwaar mee in ons oordeel.
Veel investeerders kampen nog met achterstanden of verliezen uit projecten die tussen 2020 en 2022 zijn gefinancierd. De afhandeling daarvan verloopt traag en onzeker. Ook het huidige aanbod is kleiner dan voorheen, waardoor spreiding moeilijker is.
Passieve beleggers raden wij eerder platforms als Mintos of Collin Crowdfund aan. Als je hierop al actief bent en je portfolio verder wilt spreiden door ook te investeren in internationale vastgoedprojecten is EstateGuru interessant. Investeerders.nl investeert er zelf ook, maar is hierbij wel voorzichtig. Wij zien de verbeteringen, maar zijn nog niet volledig overtuigd dat het platform los is van haar eigen verleden.
