Indemo-review
7.5
(onze review)
Indemo koopt bestaande vastgoedleningen met betalingsproblemen. Het rendement komt uit succesvolle recoveries, bijvoorbeeld na verkoop van het vastgoed. In onze review scoort het platform een 7,5: het rendement kan hoog zijn, maar is onvoorspelbaar. In de tussentijd staat je geld vast en ontvang je geen rente.
Let op: investeren via Indemo kent grote risico’s: je kunt je inleg (deels) verliezen, en tussentijds niet bij je geld.
Inhoud:
Wat is Indemo?
Indemo is een Lets investeringsplatform dat zich richt op Spaanse vastgoedleningen met betalingsproblemen. Op Indemo investeer je in bestaande hypotheekleningen die door banken met korting zijn verkocht. Het rendement komt uit de afwikkeling van deze dossiers, bijvoorbeeld via verkoop van het vastgoed.
Die focus zie je terug in het aanbod: geen vaste rente of looptijd, maar een verdienmodel op basis van recoveries. Verwachte rendementen liggen vaak tussen de 15 en 25 procent per jaar, afhankelijk van het proces en het moment van verkoop. Het platform is sinds 2023 actief en heeft nog een beperkt trackrecord.
Investeerders vergelijken Indemo vooral met Debitum, Estateguru en InRento.
Wil je investeren in crowdfunding projecten? Kijk dan eens op Collin Crowdfund of Geldvoorelkaar.nl, of de Europese marktleider voor p2p-lending: Mintos.com.
Aanbod
Op Indemo investeer je in non-performing vastgoedleningen in Spanje. Dit zijn bestaande hypotheekleningen waarbij de betalingen zijn gestopt en de bank het hypotheekrecht gebruikt. In plaats van het pand zelf te veilen, verkoopt de bank de hypotheeklening. Indemo neemt deze over, met als doel de vordering te herstellen of het vastgoed met winst te verkopen.
Het onderliggende vastgoed bestaat uit bestaande woningen, zoals appartementen en huizen. In eerdere fases werkte het platform vaker met bundels van meerdere leningen, maar de focus ligt nu meer op losse dossiers. De focus ligt op objecten in stedelijke gebieden en kustregio’s, waar de kans op verkoop groter is.
Registratie & gebruiksvriendelijkheid
Online kun je jezelf in enkele minuten jezelf registreren. Voor de verificatie gebruikt het platform Veriff.me, waarbij je via je telefoon een foto van je legitimatie en een selfie maakt. Indemo biedt Spaans, Duits en het Engels aan. Omdat er geen Nederlandse versie is, werken wij met de Engelstalige oplossing.
Het platform van Indemo heeft een visuele interface, met een kaartweergave van de onderliggende objecten. Je kunt hier direct investeren, of per lening doorklikken naar meer informatie per investering. Per dossier zie je onder meer taxatierapporten, locatiegegevens en de verwachte afwikkelingsroute.
Onderliggende informatie en fase van de lening
Het gebruikersgemak is zeer goed, maar zonder kennis van de Spaanse markt kun je jezelf afvragen of investeren niet té makkelijk gaat: als je niet weet waarom de bank de lening verkoopt, is het lastig om de risico’s goed in te schatten.
Voor beleggers met inhoudelijke kennis biedt Indemo veel detail en inzicht. Wij hebben onze overwegingen minder gericht op de onderliggende info, maar vooral op de spreiding, genoemde LTV en de fase waarin de lening zich bevindt. Hierover geeft het eerste dashboard al direct veel info.
Het is belangrijk om te weten dat dit slechts indicaties zijn. De werkelijke resterende tijd kan sterk afwijken. Om die reden is het onverstandig om hier te veel conclusies aan te verbinden, als je de onderliggende info niet leest. Veel problemen ontstaan bijvoorbeeld pas in de “afrondende fase”. Timing blijft lastig te voorspellen.
Rendement en trackrecord
Per investering noemt Indemo een stappenplan en doelrendement. Vaak liggen deze tussen de 15 tot 25 procent per jaar. Dat is hoog, maar past bij dit type investering. Leningen worden met korting gekocht, terwijl de opbrengst is gebaseerd op de waarde van het onderliggende vastgoed. Dat verschil vormt het rendement.
Bij risicovollere vastgoedfinanciering liggen rentes vaak rond de 8 tot 12 procent. In dit model zit die vergoeding in de aankoop en afwikkeling van de lening. Wordt een dossier efficiënt afgerond en dicht bij de verwachte waarde verkocht, dan is een hoog rendement mogelijk. Maar dit hangt volledig af van het uiteindelijke resultaat.
Vooralsnog rapporteert het platform een gemiddeld rendement van ruim 20 procent. Tegelijk is het aantal afgeronde dossiers nog beperkt en is het trackrecord kort. Het is daardoor lastig te beoordelen of dit rendement structureel haalbaar is, of vooral het resultaat is van relatief eenvoudige dossiers die het snel kon afronden.
Een doelrendement van ongeveer 15 tot 25 procent per jaar is hoog, maar past bij dit type investering.
Kosten en structuur
De kosten zitten grotendeels verwerkt in de prijs van de investering en de uiteindelijke afwikkeling. Je ziet deze niet direct terug, maar ze zijn verwerkt in het verwachte rendement.
Bij Indemo investeer je via notes, geen directe leningen. Dit zijn effecten die gekoppeld zijn aan één of meerdere onderliggende vastgoedleningen. De leningen worden beheerd en afgewikkeld door gespecialiseerde partijen, waardoor de structuur afwijkt van andere crowdfunding-platforms.
Wil je investeren in crowdfunding projecten? Kijk dan eens op Collin Crowdfund of Geldvoorelkaar.nl, of de Europese marktleider voor p2p-lending: Mintos.com.
Risico’s en aandachtspunten
Investeren via Indemo kent specifieke risico’s. Het concept is helder en de hypotheken zijn bij aanvang beoordeeld door banken. Dat zorgt doorgaans voor een redelijke basis in onderpand en LTV. Indemo koopt deze leningen met korting, wat ruimte biedt voor rendement.
Maar de verwerking van deze panden is maatwerk. Als de verkoop tegenvalt of het proces langer duurt, heeft dat direct invloed op het resultaat. Je investeert in leningen met betalingsproblemen, waarbij het rendement volledig afhankelijk is van de uiteindelijke afwikkeling.
Daarnaast is de looptijd onzeker. Dossiers kunnen jarenlang blijven liggen, bijvoorbeeld door juridische procedures. In de tussentijd ontvang je geen rente en staat je geld vast. Het platform heeft nog een kort trackrecord, waardoor wij het lastig vinden om te beoordelen hoe het presteert in complexere dossiers of in een minder gunstige markt.
Betrouwbaarheid van het platform
Indemo is een gereguleerd investeringsplatform uit Letland en staat onder toezicht van de centrale bank. Dat betekent dat het moet voldoen aan strenge Europese MiFID II-regels rond kapitaal, bedrijfsvoering en scheiding van klantgelden. Deze regelgeving is vergelijkbaar met die voor Nederlandse platforms.
De structuur met notes is gebruikelijk bij gereguleerde platforms en maakt spreiding eenvoudiger. Tegelijk betekent het dat je niet direct in een lening investeert, maar via een extra laag. Daardoor ben je afhankelijk van meerdere partijen.
Reviewscore: 7,5
Het platform krijgt van ons een score van 7,5. Indemo biedt een duidelijke propositie met potentieel hoge rendementen en een sterke focus op onderpand. In tegenstelling tot andere platforms is je rendement hier niet beperkt tot een vast rentebedrag.
Nadelen zijn dat het rendement en de looptijd lastig te voorspellen zijn. Je weet deze pas achteraf en ontvangt tussentijds geen inkomsten of uitstapmogelijkheden. Door het korte trackrecord is het lastig te beoordelen hoe het platform presteert in complexere dossiers.
Voor ervaren beleggers kan Indemo een interessante aanvulling zijn binnen een gespreide portefeuille, maar het vraagt om een goed begrip van de onderliggende risico’s.
